ข่าวเกี่ยวกับ "ที่ดิน" ของ "รฟท."

Wisarut · Posted: 02/09/2015 12:17 am Post subject:

บิ๊กตู่สั่ง มาเด็ดขาดให้แก้กฎหมายเช่าที่มักกะสัน 99 ปี จากแต่เดิมได้แค่ 30 ปี เพื่อสร้างหนี้รถไฟ 6หมื่นล้านบาท
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1160616480619082&set=a.109195855761155.16402.100000122231436&type=1
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1160611577286239&set=a.109195855761155.16402.100000122231436&type=1&theater

"บิ๊กตู่" สั่งซูเปอร์บอร์ดแก้ กม.เช่าที่ดิน 99 ปี แก้หนี้ รฟท.แลกที่ดินมักกะสัน 6.1 หมื่นล้าน
ประชาชาติธุรกิจออนไลน์
คลิกภาพเพื่อขยาย
1 กันยายน 2558 เวลา 11:40:04 น.

"บี๊กตู่" ในฐานะประธานซูเปอร์บอร์ดรัฐวิสาหกิจ สั่งคลัง-มหาดไทยแก้กฎกฎหมายเช่าที่ดินจาก 50 ปี เป็น 99 ปี เปิดทางคลังใช้ที่ดินรถไฟมักกะสันยาวแลกเข้าไปรับหนี้ 61,846 ล้านบาท เผย 7 รัฐวิสาหกิจที่ต้องฟื้นฟูเดินหน้าได้ตามแผน เผยที่ประชุมอนุมัติกฎหมายจัดตั้งซูเปอร์โฮลิ้ง ชี้เดินตามเป้าตั้งบรรษัทฯได้ไตรมาสแรก 59

นายกุลิศ สมบัติศิริ ผู้อำนวยการสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (ครม.) เปิดเผยว่า กรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (คนร.) หรือซูเปอร์บอร์ด ที่มีพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เป็นประธาน เห็นชอบให้กระทรวงการคลังได้รับสิทธิในการเช่าที่ดินย่านมักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ในระยะยาวจำนวน 99 ปี เพื่อชำระหนี้คงค้างมูลค่าประมาณ 61,846 ล้านบาท เพื่อให้การบริหารสัญญาเช่าเป็นไปอย่างต่อเนื่องและคุ้มค่าในการลงทุน โดยให้กระทรวงคมนาคมซึ่งกำกับดูแลให้ รฟท. เร่งพิจารณาดำเนินการส่งมอบพื้นที่ภายใน 2 ปี

นายกรัฐมนตรีจึงสั่งการให้กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยแก้ไขกฏหมายและเสนอสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.)โดยเร็วเพื่อรองรับการดำเนินการโอนสิทธิการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ได้ระยะเวลา 99 ปี ซึ่งติดปัญหาพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ที่กำหนดระยะเวลาไว้ไม่เกิน 50 ปี จึงมอบหมายให้กระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทยไปดำเนินการแก้กฎหมายให้เร็วที่สุด โดยเมื่อแก้ไขแล้วกฎหมายนี้จะบังคับใช้เป็นการทั่วไป ไม่ใช่ใช้บังคับกับเฉพาะที่ดินของ รฟท.ที่มักกะสันเท่านั้น

ผู้อำนวยการ สคร. กล่าวว่า ปัจจุบัน รฟท.มีหนี้สินอยู่ 1 แสนกว่าล้านบาทโดย 8.5 หมื่นล้านเป็นหนี้ของ รฟท.เอง และส่วนที่เหลือประมาณ 3 หมื่นล้านเป็นหนี้ของแอร์พอร์ตลิ้งค์ จึงต้องหาทางนำที่ดินที่มีอยู่มาบริหารจัดการ ซึ่งการให้ใช้สิทธิได้ 99 ปีนั้นจะทำให้ประเมินได้มูลค่าที่ดินสูงสุดคือ 61,846 ล้านบาท แต่หลังกระทรวงการคลังเข้ามารับหนี้ส่วนนี้ไปแล้วจะยังเหลือหนี้อีกส่วนหนึ่งก็ต้องหาทางแก้ไขต่อไป

สำหรับแผนการดำเนินงานของ รฟท.หลังจากนี้จะให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุนมากขึ้นเพื่อให้รายได้ของ รฟท. มาจากเรื่องของการขนสินค้าและการใช้ประโยชน์จากที่ดินมากขึ้น ในส่วนของที่ดินผืนอื่น ๆ ก็ต้องมีการประเมินตามมูลค่าและปรับขึ้นค่าเช่าให้เหมาะสม โดยจากการดำเนินการต่าง ๆ นี้ภายใน 5 ปีต้องเห็นผลชัดเจนคือหนี้ต้องลดลงและสามารถสร้างรายได้และมีการเติบโต

นายกุลิศกล่าวว่า รับทราบการแก้ไขปัญหาในภาพรวม ทั้ง 7 แห่ง มีความคืบหน้าในการแก้ไขปัญหาเป็นไปตามแผนทุกแห่ง โดยในส่วนของธนาคารอิสลามแห่งประเทศไทย (ไอแบงก์) เร่งดำเนินการแก้ไขปัญหาหนี้และการหาพันธมิตรร่วมทุนซึ่งขณะนี้ไอแบงก์ได้จ้างที่ปรึกษาทางการเงินมาเรียบร้อยแล้ว ซึ่งการประชุม คนร.ครั้งหน้าคาดว่าจะมีแผนที่ชัดเจนขึ้น แต่ล่าสุดธนาคารก็สามารถลดหนี้เสียลงได้จาก 5.3 หมื่นล้าน เหลือ 4.8 หมื่นล้านบาท

นายกรัฐมนตรีสั่งการให้เร่งดำเนินการในหลายเรื่องเช่นกรณีของ รฟท.ก็ให้เร่งแก้ปัญหา ขสมก.เร่งให้จัดซื้อรถเมล์มาให้ได้สักที การลงทุนโครงการพื้นฐานก็ต้องเร่งให้เกิดผลโดยเร็วให้ดูเรื่องเอกชนเข้ามาร่วมลงทุนโครงการต้องเกิด ยึดเกิดผลเป็นรูปธรรม

สำหรับ ธพว.ซึ่งมีหนี้หนี้ลดลง ได้ให้ไปดำเนินการตามวัตถุประสงค์การจัดตั้งองค์กร และให้เปิดหน่วยบริการนำร่องในเขตพัฒนาเศรษฐกิจ จ.ตาก สำหรับ ขสมก. ให้กระทรวงคมนาคมศึกษาโครงการในเรื่องการจัดหารถโดยสาร 489 คันให้เหมาะสม เช่น การจัดหารถพลังงานไฟฟ้า การปรับปรุงรถเดิมให้มีประสิทธิภาพ สำหรับการปฏิรูปเส้นทางขอให้กำกับให้เป็นไปตามแผน กรณีของ รฟท. เห็นชอบการแก้ไขปัญหาหนี้สินรถไฟโดยการนำที่ดินแปลงมักกะสันเพื่อชำระหนี้ดังกล่าวไปข้างต้น

ส่วนของบริษัทการบินไทยแม้จะยังมีผลขาดทุนแต่เมื่อเจาะลึกลงไปในแผนจะเห็นว่าบริษัทฯสามารถดำเนินการตามแผนฟื้นฟูได้ดีทั้งเรื่องของการปรับเอเยนซี่การเออรี่รีไทร์และการขายเครื่องบิน และกรณีของบริษัท กสท โทรคมนาคม และบริษัท ทีโอที ก็สามารถลดค่าใช้จ่ายได้ตามเป้า ส่วนแผนการทำธุรกิจยังต้องรอความชัดเจนของนโยบายดิจิทัลอีโคโนมีเพื่อดูว่าทั้ง 2 บริษัทจะเข้าไปเสริมนโยบายนี้ในส่วนใดได้บ้าง

นายกุลิศกล่าวว่า ซุปเปอร์บอร์ดยังได้เห็นชอบกฎหมายเพื่อการจัดตั้งบรรษัทวิสาหกิจแห่งชาติ (ซูเปอร์โฮลดิ้ง) หลังจากได้มีการปรับปรุงมาแล้ว ซึ่งหลังจากนี้จะได้นำเข้าสู่การพิจารณาอนุมัติของคณะรัฐมนตรี (ครม.) ส่งให้สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา และสภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) ตามลำดับต่อไป

ทั้งนี้ เพื่อให้สามารถดำเนินการได้รวดเร็ว คนร.ยังเห็นชอบให้มีการแต่งตั้งคณะอนุกรรมการเตรียมความพร้อมการจัดตั้งบรรษัทวิสาหกิจแห่งชาติ (ซุปเปอร์โฮลดิ้ง) ซึ่งมีกรรมการ 7 คน โดยมีนายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ รมว.คลัง เป็นที่ปรึกษาคณะอนุกรรมการฯ นายประสาร ไตรรัตน์วรกุล ผู้ว่าการ ธปท. เป็นประธาน และผู้อำนวยการ สคร. เป็นกรรมการและเลขานุการ เพื่อทำหน้าที่ในการกำหนดแผนงานและกรอบระยะเวลาในการจัดตั้งบรรษัทฯ กำหนดรูปแบบการกำกับดูแลและความเชื่อมโยงระหว่างบรรษัทฯ และรัฐวิสาหกิจที่อยู่ในการกำกับ โครงสร้างและอัตรากำลังของบรรษัท กำหนดค่าตอบแทนและสิทธิประโยชน์ให้กับคณะกรรมการและบุคลากรของบรรษัท และกำหนดงบประมาณในการดำเนินงานของบรรษัทฯ

โดยอนุกรรมการชุดนี้จะทำงานเตรียมการไปในช่วงระหว่างรอกฎหมายตั้งซูเปอร์โฮลดิ้งซึ่งเมื่อกฎหมายออกแล้วจะได้สามารถดำเนินการตั้งได้ทันทีซึ่งขณะนี้ถือว่ากระบวนการตั้งบรรษัทวิสาหกิจแห่งชาติเป็นไปตามกรอบเวลาที่วางไว้ซึ่งคาดว่าจะสามารถตั้งได้ภายในไตรมาส 1 ปี 2559 แน่นอน และขณะนี้รัฐวิสาหกิจที่จะอยู่ภายใต้ซุปเปอร์โฮลดิ้งยังเท่าเดิมคือ 12 แห่ง ทั้งนี้ ล่าสุด สคร.ได้ดำเนินการจัดการรับฟังความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมายการกำกับดูแลและบริหารรัฐวิสาหกิจ ให้แก่สหภาพแรงงานและผู้บริหารสูงสุดของรัฐวิสาหกิจ ซึ่งทุกฝ่ายเห็นด้วยในหลักการของการปฏิรูปรัฐวิสาหกิจ

นายกุลิศกล่าวว่า สำหรับเรื่องอื่น ๆ คนร. ได้เห็นชอบในหลักการของร่างแผนพัฒนาระบบรัฐวิสาหกิจตามที่คณะอนุกรรมการกำหนดยุทธศาสตร์รัฐวิสาหกิจที่มีนายอารีพงศ์ ภู่ชอุ่ม ปลัดกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬาเสนอเพื่อเป็นการกำหนดทิศทางการพัฒนารัฐวิสาหกิจทุกแห่งและรวมถึงนโยบายการกำกับดูแลในภาพรวม ซึ่งร่างแผนดังกล่าวเป็นการจัดทำเพื่อรองรับกฎหมายว่าด้วยการกำกับดูแลและบริหารรัฐวิสาหกิจ ที่จะประกาศใช้ในอนาคต และกำหนดให้ดำเนินการจัดทำฉบับสมบูรณ์ควบคู่ไปกับการเสนอกฎหมายการกำกับดูแลและบริหารรัฐวิสาหกิจ

ในส่วนความคืบหน้าการดำเนินงานของคณะอนุกรรมการเปิดเผยข้อมูลโครงการก่อสร้างภาครัฐ (Multi-StakeholderGroup) สำหรับโครงการความโปร่งใสในการก่อสร้างภาครัฐ (CoST) คณะอนุกรรมการ CoST ได้มีมติให้ บริษัท ท่าอากาศยานไทย ในฐานะหน่วยงานนำร่องโครงการ CoST ดำเนินการเปิดเผยข้อมูลเชิงรุกเพิ่มเติมอันได้แก่ 1. การจัดซื้อจัดจ้าง 2. การบริหารจัดการสัญญา (Implementation) และ 3. การสิ้นสุดโครงการ (Project Completion) ทั้งนี้ให้ปรับเปลี่ยนข้อมูลที่เปิดเผยบนเว็บไซต์ โดยให้คงเปิดเผยเฉพาะโครงการพัฒนาท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ (ปีงบประมาณ 2554 –2560) เนื่องจากเป็นโครงการที่มีความคืบหน้าในการดำเนินการในปัจจุบัน และจัดตั้ง Assurance Team เพื่อเข้ามาทำหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลที่ได้มีการเปิดเผย

Wisarut · Posted: 10/09/2015 6:12 pm Post subject:

แผนพัฒนาย่านบางซื่อและ จตุจักร รวมถึงกม. 11 ด้วย
http://bangsue-aseanhub.com/
https://www.youtube.com/watch?v=-h9gO3CdYm0
http://bangsue-aseanhub.com/media.php
http://thinkofliving.com/2015/09/09/%E0%B8%88%E0%B8%B1%E0%B8%9A%E0%B8%95%E0%B8%B2%E0%B8%94%E0%B8%B9-%E0%B8%88%E0%B8%95%E0%B8%B8%E0%B8%88%E0%B8%B1%E0%B8%81%E0%B8%A3-%E0%B8%9A%E0%B8%B2%E0%B8%87%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%88%E0%B8%AD/

Wisarut · Posted: 15/09/2015 8:38 pm Post subject:

ร.ฟ.ท.เร่งเคาะที่ตั้งโรงงานมักกะสันแห่งใหม่ เล็งเจรจาคลังขอเงินก้อนแรกเป็นค่าย้าย

โดย ASTVผู้จัดการออนไลน์
15 กันยายน 2558 18:07 น.

ร.ฟ.ท.เร่งสรุปแผนย้ายโรงงานมักกะสัน,บ้านพัก,โรงพยาบาลรถไฟออก เพื่อส่งมอบพื้นที่ให้คลัง ตามข้อตกลงล้างหนี้สิน 6.18 หมื่นล. เตรียมประชุมเคาะจุดตั้งโรงซ่อมแห่งใหม่ เผยปัญหาพื้นที่แก่งคอย สระบุรี ไม่พอกับทำโรงซ่อมหนักเบาในจุดเดียวด้าน“วุฒิชาติ”เล็งเจรจาคลังขอเงินก้อนแรกเป็นค่าดำเนินการรื้อย้ายและก่อสร้างในพื้นที่ใหม่ พร้อมการันตี ประมูลรถไฟทางคู่ 6 เส้นทางวงเงินกว่า 1.3 แสนล.ได้ในปี 58 ตามแผนแน่นอน

นายวุฒิชาติ กัลยามิตร ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า หลังจากที่ได้ข้อสรุปการนำที่ดินแปลงมักกะสันเพื่อชำระหนี้ โดยให้กระทรวงการคลังได้รับสิทธิในการเช่าที่ดินย่านมักกะสันของ ร.ฟ.ท. ในระยะยาวจำนวน 99 ปี เพื่อชำระหนี้มูลค่าประมาณ 61,846 ล้านบาทแล้ว ในส่วนของ ร.ฟ.ท.จะต้องเร่งสรุปแผนการย้ายโรงซ่อมมักกะสัน,โรงพยาบาลบุรฉัตรไชยากร(โรงพยาบาลรถไฟ)และบ้านพักพนักงานโดยภายในสัปดาห์นี้จะประชุมกับผู้เกี่ยวข้องโดยเฉพาะฝ่ายช่างกลเพื่อจัดทำแผนโดยหลักการคือร.ฟ.ท.จะต้องทราบถึงงบประมาณสำหรับการย้ายและสร้างศูนย์ซ่อมแห่งใหม่ ส่วนโรงพยาบาลและบ้านพักพนักงานนั้นจะย้ายไปที่กม. 11 โดยจะเจรจากับกระทรวงการคลังเพื่อขอให้ ชำระเงินก้อนแรกของค่าที่ดิน สำหรับเป็นค่าดำเนินการในการรื้อย้ายและก่อสร้างดังกล่าว

“ทางรถไฟจะต้องกำหนดแผนรายละเอียดการย้าย และกำหนดวงเงินค่าดำเนินการก่อน จากนั้นต้องหารือกับสำนักงบประมาณว่าสามารถจัดสรรเงินให้ก่อนได้หรือไม่ ขณะนี้ต้องบอกก่อนจะเอาที่ดินรถไฟไปต้องมีเงินก้อนแรกมาให้รถไฟก่อนซึ่งคาดว่าเดือนก.ย.จะได้ข้อสรุป”นายวุฒิชาติกล่าว

ส่วนที่ดินแปลงอื่นๆ ของรถไฟ นั้น ซึ่งล่าสุด นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจ ได้กล่าวในการมอบนโยบายต่อกระทรวงคมนาคมโดยระบุให้รถไฟเร่งนำมาพัฒนาหารายได้นั้น นายวุฒิชาติกล่าวว่าร.ฟ.ท.มีแผนดำเนินการพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่อยู่แล้วเช่น ที่ดินย่านพหลโยธิน ,แม่น้ำ,บางซื่อ โดยขณะนี้ จะเร่งนำผลการศึกษาเดิมมาทบทวนใหม่ทั้งหมด เพื่อให้ทันสมัยให้ข้อมูลเป็นปัจจุบันโดยจะให้แล้วเสร็จภายในปีนี้แน่นอน

แหล่งข่าวจากร.ฟ.ท.กล่าวว่า จากข้อสรุปการเช่าที่ดินย่านมักกะสันของ ร.ฟ.ท.เพื่อชำระหนี้กระทรวงการคลังนั้น กำหนดให้ร.ฟ.ท. เร่งดำเนินการส่งมอบพื้นที่ภายใน 2 ปีนั้น ในส่วนของโรงงานมักกะสัน ซึ่งปัจจุบันใช้สำหรับการซ่อมเบาและซ่อมหนัก และถือเป็นโรงงานซ่อมหนักของรถไฟเพียงแห่งเดียว ขณะที่โรงงานซ่อมเบานั้นจะมีอยู่กระจายตามจุดต่างๆ ทั่วประเทศ โดยจะมีการหารือกับฝ่ายช่างกลชองรถไฟถึงแผนการย้ายและจุดที่ตั้งโรงงานซ่อมแห่งใหม่ที่เหมาะสม ซึ่งขณะนี้มี 2-3 จุด ที่บริเวณ อ.แก่งคอย จ.สระบุรี โดยแต่ละจุดห่างกันประมาณ 30 กม. แต่ปัญหาคือ จุดที่มีพื้นที่มากสุดประมาณ 70-80 ไร่นั้น จะไม่เพียงพอในการย้ายโรงงานมักกะสันทั้งหมด ที่มีทั้งโรงงานซ่อมหนักและซ่อมเบามาอยู่ที่ในเดียวกันเหมือนมักกะสัน เนื่องจากจะรองรับได้เพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง

ดังนั้นสิ่งที่ต้องตัดสินใจคือ จะแยกส่วนโรงซ่อมหนักและซ่อมเบา ออกจากกันหรือไม่ หรือหากจะรวมเหมือนมีโรงงานกกะสันเดิม จำเป็นต้องซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อให้มีพื้นที่เพียงพอ เป็นต้น ส่วนจะเลือกแนวทางใดขึ้นกับการหารือภายในกับฝ่ายช่างกลก่อน

Wisarut · Posted: 18/09/2015 6:40 pm Post subject:

ศาลปกครองสูงสุดปัดรับฟ้อง ร.ฟ.ท. ชี้ผู้ค้าจตุจักรไม่พอใจขึ้นค่าเช่า ถึงอ้างไร้อำนาจบริหาร
โดย ASTVผู้จัดการออนไลน์
18 กันยายน 2558 16:10 น. (แก้ไขล่าสุด 18 กันยายน 2558 17:36 น.)

“ศาลปกครองสูงสุด” ยืนคำสั่งศาลปกครองชั้นต้น ไม่รับฟ้องผู้ค้าจตุจักรฟ้อง ร.ฟ.ท. ชี้ไม่ใช่ไม่ใช่ผู้เสียหายที่ไม่อาจเลี่ยงได้ แจง ร.ฟ.ท.เข้าดำเนินการตลาด ถ้าผู้ค้าเห็นว่าค่าเช่าแพงกว่าตอนทำสัญญาเก่า กทม.ก็มีสิทธิปัดไม่ทำต่อ ชี้เป็นเรื่องไม่พอใจค่าเช่าเลยอ้างฟ้อง ร.ฟ.ท.ไม่มีอำนาจดำเนินกิจการตลาด จึงไม่รับฟ้อง เหตุปล่อยไปจะมีฟ้องแบบนี้หลายคดี

วันนี้ (18 ก.ย.) ศาลปกครองสูงสุดมีคำสั่งยืนตามศาลปกครองชั้นต้น ไม่รับคำฟ้องและให้จำหน่ายคดีออกจากสารบบความ ในคดีที่นางกมลรัตน์ วาเลาะ และพวกรวม 518 คน ผู้ค้าในตลาดนัดจตุจักรฟ้องการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งสั่งว่า ร.ฟ.ท.ไม่มีอำนาจในการประกอบกิจการตลาดนัดจตุจักร และห้ามมิให้ ร.ฟ.ท.ประกอบกิจการและบริหารกิจการในตลาดนัดจตุจักรต่อไป

โดยศาลปกครองสูงสุดให้เหตุผลว่า นางกมลรัตน์และพวกไม่ได้เป็นผู้เดือดร้อนเสียหาย หรืออาจจะเสียหายโดยไม่อาจหลีกเลี่ยงได้จากการกระทำของ ร.ฟ.ท. ที่จะมีสิทธิฟ้องคดีต่อศาลปกครองตามมาตรา 42 วรรคหนึ่ง พ.ร.บ.จัดตั้งศาลปกครองและวิธีพิจารณาคดีปกครอง 2542 เพราะแม้จะเป็นการฟ้องขอให้ศาลมีคำสั่งไม่ให้ ร.ฟ.ท.มีอำนาจในการประกอบกิจการ และบริหารกิจการในตลาดนัดจตุจักร แต่โดยข้อเท็จจริงแล้ว ร.ฟ.ท.เข้าดำเนินกิจการตลาดนัดจตุจักรในที่ดินของ ร.ฟ.ท.เองโดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.การรถไฟแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2494 ประกอบกับมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 27 ธ.ค. 2554 หลังกรุงเทพมหานครหมดสัญญาเช่าที่ดินจัดทำตลาดดังกล่าวกับ ร.ฟ.ท. ซึ่งสัญญาเช่าแผงค้าระหว่างนางกมลรัตน์กับพวกที่ทำกับกรุงเทพมหานครก็สิ้นสุดลงด้วย โดย ร.ฟ.ท.ได้มีประกาศที่ ปส./3572/2554 ลงวันที่ 24 ธ.ค. 2554 เรื่องการเปลี่ยนแปลงการบริหารตลาดนัดจตุจักร แจ้งผู้ค้าในตลาดนัดจตุจักร และทำเป็นประกาศแจ้งผู้เช่าแผงค้าให้ทราบว่า ตลาดนัดจตุจักรจะครบกำหนดสิ้นสุดสัญญาเช่า 30 ปีในวันที่ 1 ม.ค. 2555 จึงให้ผู้ค้าสามารถค้าขายได้โดยไม่ต้องเสียค่าเช่าแผงเป็นเวลา 2 เดือน ตั้งแต่วันที่ 2 ม.ค. 2555 เป็นต้นไป

ศาลปกครองสูงสุดระบุต่อว่า การดำเนินการดังกล่าวของ ร.ฟ.ท.จึงหมายความว่า หลังจากที่ครบกำหนดดังกล่าวแล้วหากผู้ค้าในตลาดต้องการค้าขายต่อไปก็ต้องทำสัญญาเช่ากับ ร.ฟ.ท. และถ้านางกมลรัตน์กับพวกเห็นว่า ร.ฟ.ท.เรียกเก็บอัตราค่าเช่าแผงสูงกว่าที่ตนเคยทำสัญญากับกรุงเทพมหานคร ก็มีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่เข้าทำสัญญากับ ร.ฟ.ท.ได้ ความเดือดร้อนเสียหายของนางกมลรัตน์กับพวกจึงเป็นเรื่องของการไม่พอใจค่าเช่าแผงที่ ร.ฟ.ท.กำหนดอัตราที่สูงเกินไป แล้วนำคดีมาฟ้องศาลโดยยกข้ออ้างว่า ร.ฟ.ท.ไม่มีอำนาจตามกฎหมายที่จะเข้าดำเนินกิจการตลาดนัดจตุจักรและหากปล่อยให้บริหารงานต่อไปจะเกิดการฟ้องร้องระหว่างผู้ค้ากับรฟท.อีกหลายคดี ดังนั้น ที่ศาลปกครองชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับคำฟ้องไว้พิจารณา ศาลปกครองสูงสุดเห็นพ้องด้วย

ทั้งนี้ ผู้สื่อข่าวรายงานว่า หลัง ร.ฟ.ท.เข้าดำเนินกิจการและบริหารตลาดนัดจตุจักรเองหลังกรุงเทพมหานครหมดสัญญาตั้งแต่ต้นปี 55 มีการฟ้องร้อง ร.ฟ.ท.ของกลุ่มผู้ค้าในตลาดฯ ต่อศาลปกครองหลายคดี โดยเฉพาะในประเด็นการปรับขึ้นอัตราค่าเช่าแผงค้าที่สูงกว่าสมัยกรุงเทพมหานครเรียกเก็บ และขณะนี้คดียังอยู่ในระหว่างการพิจารณา โดยศาลได้กำหนดมาตรการคุ้มครองชั่วคราวก่อนมีคำพิพากษา คือ สั่ง ร.ฟ.ท.ให้ผู้ค้าจตุจักรค้าขายได้ต่อไป และยังจ่ายค่าเช่าในอัตราเดิม คือ 890 จนกว่าศาลจะมีคำพิพากษาถึงที่สุด

Mongwin · Posted: 22/09/2015 8:32 am Post subject:

เปิดพื้นที่ 130ไร่ ผุดฮับ..สถานีรถไฟเร็วสูงเชียงใหม่
ประชาชาติธุรกิจออนไลน์ 21 ก.ย. 2558 เวลา 21:30:11 น.

ร.ฟ.ท.เดินหน้าพัฒนาที่ดิน 130 ไร่รอบสถานีรถไฟเชียงใหม่ วาดแผนลงทุนในเชิงพาณิชย์รองรับโครงการรถไฟความเร็วสูง เปิดรับภาคเอกชนเข้าร่วมลงทุน เตรียมนำร่องคอมมิวนิตี้มอลล์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ภายใน 3 ปี เผยใช้แนวคิด TOD สถานีกลางบางซื่อเป็นต้นแบบ ด้านเอกชนเสนอเปิดพื้นที่สถานีรถไฟเชียงใหม่แห่งใหม่ไปกิ่งอำเภอแม่ออน

นายทนงศักดิ์ พงษ์ประเสริฐ หัวหน้าหน่วยธุรกิจการเดินรถ การรถไฟแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า ในปี 2562 สถานีกลางบางซื่อจะก่อสร้างแล้วเสร็จ จะมีการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อที่มีพื้นที่ราว 2,300 ไร่ ภายใต้แนวคิด Transit Oriented Development (TOD) ซึ่ง ร.ฟ.ท.เล็งเห็นว่าจะนำแนวคิดการพัฒนา TOD มาพัฒนาที่ดินที่มีอยู่ทั่วประเทศราว 234,976 ไร่ ที่สามารถพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยจะเปิดให้เอกชนร่วมลงทุนพัฒนาโครงการ

ทั้งนี้ การรถไฟแห่งประเทศไทย ได้มีการจัดทำแผนแม่บทการพัฒนาที่ดินที่มีศักยภาพจำนวน 25 แปลง ซึ่งย่านสถานีเชียงใหม่เป็น 1 ใน 13 แปลงที่มีศักยภาพสูงมาก เนื่องจากเป็นสถานีปลายทางของเมืองใหญ่ที่สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ตามแนวคิด TOD เพื่อให้มีการพัฒนาเมืองควบคู่กับการส่งเสริมการท่องเที่ยว

นางสิริมา หิรัญเจริญเวช ผู้อำนวยการฝ่ายการพาณิชย์ การรถไฟแห่งประเทศไทยกล่าวว่า แผนแม่บท (Master Plan) ย่านสถานีเชียงใหม่ เป็นแผนเดิมที่ทำไว้ตั้งแต่ปี 2552 และจะต้องมีการปรับปรุงใหม่ในหลายส่วนเพื่อให้ทันกับสถานการณ์ปัจจุบัน ทั้งนี้ ร.ฟ.ท.เตรียมเดินหน้าพัฒนาที่ดินบริเวณรอบสถานีรถไฟเชียงใหม่จำนวน 130 ไร่อย่างจริงจัง โดยจะเปิดให้เอกชนเข้ามาร่วมลงทุนกับการรถไฟแห่งประเทศไทยในรูปแบบ PPP-Public Private Partnership ซึ่งเป็นการรองรับโครงการรถไฟความเร็วสูง ที่คาดว่าจะเริ่มการก่อสร้างในราวปี 2561

Click on the image for full size

สำหรับการพัฒนาพื้นที่และการใช้ที่ดินได้แบ่งออกเป็นหลายโซน อาทิ สวนสาธารณะบนที่ดินการรถไฟฯ (พัฒนาแล้ว) โครงการก่อสร้างเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โครงการก่อสร้างคอมมิวนิตี้มอลล์ โครงการก่อสร้างอาคารสำนักงานให้เช่า โครงการก่อสร้าง Retail Shops และโครงการก่อสร้างอาคารพักอาศัยพนักงานการรถไฟฯ เป็นต้น ซึ่งโครงการที่มีความเป็นไปได้และจะเริ่มลงทุนก่อนภายใน 3 ปีก็คือ การลงทุนโครงการคอมมิวนิตี้มอลล์ และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

ด้านรองศาสตราจารย์มานพ พงศทัต ผู้เชี่ยวชาญด้านผังเมือง และที่ปรึกษาโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บริเวณสถานีกลางบางซื่อ เพื่อเป็นศูนย์กลางการเดินรถไฟกล่าวว่า พื้นที่โดยรอบสถานีเชียงใหม่ที่มีอยู่ราว 130 ไร่ แม้จะเล็กกว่าที่สถานีบางซื่อ แต่สามารถพัฒนาในเชิงพาณิชย์ได้ด้วย เพราะเป็นพื้นที่ใจกลางเมือง และเป็นสถานีปลายทางของรถไฟความเร็วสูง โดยต้องยึดการเดินทางด้วยระบบรางเป็นตัวตั้ง หรือเป็นศูนย์กลางจากสถานีเชียงใหม่ที่เชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่เมืองด้วยระบบราง เช่น BRT เพื่อลดความแออัดของการจราจร และในอนาคตควรมองถึงการเปิดพื้นที่การพัฒนาระบบรางจากสถานีเชียงใหม่สู่จังหวัดเชียงราย เพื่อเปิดเส้นทางระบบรางเชื่อมต่อไปยังประเทศจีนตอนใต้ ซึ่งจะทำให้จังหวัดเชียงใหม่กลายเป็นศูนย์กลาง (HUB) การเดินทางด้วยระบบรางของภาคเหนือในอนาคต

นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์ เลขาธิการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่-ลำพูนกล่าวว่า โครงการรถไฟความเร็วสูงสายกรุงเทพฯ-เชียงใหม่ จะทำให้จังหวัดเชียงใหม่เกิดการเปลี่ยนแปลงในเชิงการพัฒนาเศรษฐกิจที่ดีขึ้นหลายด้าน โดยทางสมาคมมีข้อเสนอการรถไฟแห่งประเทศไทยว่า ควรมีการวางแผนเปิดพื้นที่ใหม่ในการก่อสร้างสถานีเชียงใหม่แห่งใหม่ เพื่อรองรับโครงการรถไฟความเร็วสูง เนื่องจากพื้นที่สถานีเชียงใหม่เดิมค่อนข้างคับแคบ ซึ่งพื้นที่ที่มีความเหมาะสมและมีศักยภาพ คือ กิ่งอำเภอแม่ออน คาดว่าต้องใช้ที่ดินราว 200-300 ไร่ ถือเป็นการลงทุนเพื่ออนาคต ขณะที่พื้นที่สถานีเชียงใหม่เดิมจะกลายเป็นสถานีเชื่อมต่อขนถ่ายคนจากสถานีใหม่เข้าสู่เมือง และการพัฒนาที่ดิน 130 ไร่โดยรอบสถานีเชียงใหม่ ก็มีความเป็นไปได้สูงมากในการลงทุน เพราะอยู่ย่านกลางเมือง

Wisarut · Posted: 23/09/2015 11:18 pm Post subject:

แผนฟื้นฟูการรถไฟจากขนคนขนสินค้ามาเป็นนักพัฒนา เปิดกรุที่ดิน 36,302 ไร่ ราคาประเมินเกือบ 4 แสนล้าน พร้อมพัฒนาไม่ถึง 10% – รายได้ 2,000 ล้านบาทต่อปี

Thai Publica
21 กันยายน 2015

ปัญหาภาระขาดทุนสะสมของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ซึ่งถือเป็นหนึ่งในรัฐวิสาหกิจที่มีผลขาดทุนสะมากที่สุด ทำให้คณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (คนร.) หรือซูเปอร์บอร์ด มีมติให้จัดการแก้ปัญหาและฟื้นฟูกิจการอย่างเร่งด่วน พร้อมกับรัฐวิสาหกิจอื่นๆ อีก 6 แห่งที่มีปัญหาในขั้นวิกฤติเหมือนกัน โดยล่าสุดผลขาดทุนสะสมทะลุระดับ 100,000 ล้านบาทในปี 2557

ที่ผ่านมารายได้หลักของรถไฟคือการขนคนขนสินค้า แต่ยิ่งทำก็ยิ่งขาดทุน ขณะที่รายได้รองมาจากทรัพย์สินอื่นๆโดยเฉพาะที่ดิน ซึ่งเมื่อก่อนยังไม่มีนโยบายการพัฒนาที่ชัดเจน แต่ปัจจุบันหลายพื้นที่อยู่ใจกลางแหล่งธุรกิจ ดังนั้นในอนาคตจากรายได้รองก็อาจจะเป็นรายได้หลักที่จะมาหล่อเลี้ยงองค์กร

หากดูจากแผนฟื้นฟูกิจการของ รฟท. จะเน้นไปที่การบริหารทรัพย์สิน โดยเฉพาะการนำที่ดินของ รฟท. ที่มีอยู่จำนวนมหาศาล มาจัดสรรใหม่และมีนโยบายสร้างรายได้ชดเชยผลขาดทุนต่างๆ แบ่งเป็นการ “แลกหนี้” โดยให้สิทธิในการใช้ประโยชน์จากที่ดินของ รฟท. กับกระทรวงการคลัง แลกกับการให้กระทรวงการคลังชำระหนี้แทนตามมูลค่าของค่าเช่าที่ดิน ซึ่งล่าสุดซูเปอร์บอร์ดมีมติในการประชุมครั้งที่ 7/2558 ให้กระทรวงการคลังได้รับสิทธิในการเช่าที่ดินย่านมักกะสัน พื้นที่ 497 ไร่ ระยะเวลา 99 ปี เพื่อนำมาชำระหนี้สินของ รฟท. มูลค่า 61,846 ล้านบาท ซึ่งเฉลี่ยปีละ 624.70 ล้านบาท หรือเฉลี่ยไร่ละ 1.25 ล้านบาท ขณะที่ที่ดินแปลงอื่นที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถ (Non-core Business) ซูเปอร์บอร์ดได้สั่งให้ประเมินศักยภาพของที่ดินใหม่และบริหารให้เกิดประโยชน์สูงสุดต่อไป ซึ่งยังอยู่ในระหว่างดำเนินการ

นายฐากูร อินทรชม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน รฟท. กล่าวถึงข้อมูลที่ดินของ รฟท. ว่า ข้อมูลล่าสุดในปี 2553 รฟท. มีที่ดิน 234,976 ไร่ การประเมินราคา ณ ปี 2553 มีมูลค่า 377,355 ล้านบาท แบ่งเป็นพื้นที่เขตทาง 189,586 ไร่ (คิดเป็น 80.68% ของที่ดินรวม), พื้นที่บ้านพัก/ที่ทำการ 3,755 ไร่ (1.6%), พื้นที่ย่านสถานี (วางราง) 5,333 ไร่ (2.27%), และพื้นที่อื่นๆ ที่ไม่ใช้เพื่อการเดินรถ 36,302 ไร่ (15.45%)

ถ้าดูเฉพาะในส่วนของพื้นที่อื่นที่ไม่ใช่เพื่อการเดินรถ พบว่าที่ดินส่วนใหญ่อยู่ในเส้นทางสายใต้ 15,186 ไร่ (คิดเป็น 41.83% ของพื้นที่ที่ไม่ใช้เพื่อการเดินรถ) รองลงมาคือสายตะวันออกเฉียงเหนือ 9,032 ไร่ (24.88%), สายตะวันออก 4,952 ไร่ (13.64%), สายเหนือ 4,306 ไร่ (11.86%) และในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล และสายแยก 2,826 ไร่ (7.78%)

อย่างไรก็ตาม เมื่อดูตามมูลค่าที่ดินในการประเมินเมื่อปี 2553 จะพบว่าที่ดินในเขตกรุงเทพฯ ปริมณฑล และสายต่างๆ กลับมีมูลค่าเฉลี่ยต่อไร่สูงสุดที่ 18 ล้านบาทต่อไร่, รองลงมาคือสายตะวันออก 1.7 ล้านบาทต่อไร่ สายตะวันออกเฉียงเหนือ 8.33 แสนล้านบาทต่อไร่ สายใต้ 6.46 แสนบาทต่อไร่ และสายเหนือ 3.72 แสนล้านบาทต่อไร่

ทั้งนี้ นางสาวจิตรเลขา เดชเจริญ ผู้อำนวยการศูนย์พัฒนาทรัพย์สิน ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน รฟท. กล่าวเพิ่มเติมถึงรายได้จากการบริหารทรัพย์สินของ รฟท. ว่า ในส่วนของที่ดินในเขตกรุงเทพฯ ถือเป็นรายได้หลักของการบริหารทรัพย์สิน ประมาณปีละ 1,200 ล้านบาท ตัวอย่างเช่น ส่วนของที่ดินย่านพหลโยธินตรงบริเวณสวนจตุจักร ประมาณ 450 ล้านบาทต่อปี, ห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวอีกประมาณ 800 ล้านบาทต่อปี, และที่ดินบริเวณรัชดาภิเษก ประมาณ 200 ล้านบาทต่อปี ขณะที่ที่ดินในส่วนที่อยู่ต่างจังหวัดจะคิดเป็นเพียง 40% ของรายได้จากที่ดินเท่านั้น รวมแล้วมีรายได้จากการ “บริหารที่ดิน” ประมาณ 2,000 ล้านบาทต่อปี

นอกจากนี้ ยังมีรายได้จากที่อื่นๆ อีก เช่น ค่าเช่าที่ดินเพื่อติดตั้งป้ายโฆษณา, ค่าเช่าอาคาร, ค่าเช่าสิทธิบริเวณสถานี, ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์, โครงการขนส่งน้ำมันทางท่อ, ค่าเช่าโรงแรม, รายได้สนามซ้อมกอล์ฟ และรายได้อื่นๆ อีกประมาณ 1,000 ล้านบาทต่อปี ทำให้รวมแล้วฝ่ายบริหารทรัพย์จะสร้างรายได้เฉลี่ยตกปีละ 3,000 ล้านบาทในปัจจุบัน

ลุย “บริหารที่ดิน” เป็น “ธุรกิจหลัก” แทนการเดินรถ
นายฐากูรกล่าวถึงแนวทางการบริหารทรัพย์สินระยะต่อไปของ รฟท. ว่า จะต้องปรับเปลี่ยนวิธีโดยนำที่ดินแปลงอื่นที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถมาบริหารเป็นธุรกิจหลักและสร้างรายได้มากขึ้น จากเดิมที่เน้นการเดินรถไฟเป็นธุรกิจหลักและการบริหารที่ดินเป็นธุรกิจรอง เนื่องจากรูปแบบของการขนส่งเปลี่ยนไป รถไฟไม่ได้เป็นระบบคมนาคมหลักของประเทศแล้ว ขณะที่ที่ดินที่เดิมเคยกันไว้เพื่อรองรับผู้โดยสารจำนวนมากเริ่มมีพื้นที่มากกว่าจำนวนผู้โดยสาร ทำให้เหลือพื้นที่ที่นำมาบริหารจัดการเพิ่มเติมได้อีกส่วนหนึ่ง

โดยจะมีการปรับรูปแบบองค์กรบางส่วนให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบันมากขึ้น จากเดิมที่เป็นสำนักงานผลประโยชน์ จนกระทั่งปี 2540 ตั้งเป็นฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ทำงานทั้งส่วนการให้เช่ากับการเก็บรักษาเอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน ต่อมาในปี 2558 จะปรับใหม่โดยแบ่งแยกเป็นส่วนงานการเช่าที่ดินโดยดำเนินการด้านจัดการทำสัญญาเช่า ส่วนการจัดการกรรมสิทธิ์จะแยกจัดการไป การจัดการธุรกิจพวกตลาดนัดต่างๆ ก็จัดการไป แต่ทั้งหมดจะขึ้นอยู่กับส่วนของหน่วยธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน

“เดี๋ยวนี้ Non-core business มันจะเป็น Core business แล้ว รูปแบบมันเปลี่ยนไปแล้ว จากเดิมค่าเช่าเก็บนิดๆ หน่อยๆ เป็นที่ดินต่างจังหวัดราคาถูกๆ ปัจจุบันกลับกันแล้ว เพราะว่าโครงสร้างเดิมของการบริหารทรัพย์สินเหล่านี้อยู่กับฝ่ายเดินรถ เลยกลายเป็นธุรกิจรองไป ธุรกิจหลักเป็นเดินรถ วันนี้เหมือนกับว่ากลับกันแล้ว เมืองเปลี่ยน รูปแบบขนส่งเปลี่ยนแล้ว ธุรกิจที่เป็นรอง ก็เป็นหลัก ที่เป็นหลักก็เป็นรอง รูปแบบของที่ดินที่เคยรกร้างว่างเปล่าก็มีมูลค่า มีศักยภาพมากขึ้น สมัยก่อนใครจะคิดว่าที่รัชดาภิเษกจะมีมูลค่า เพราะไม่มีถนน พอตัดถนนมันก็โตขึ้น” นายฐากูรกล่าว(คลิกที่ภาพเพื่อขยาย)

ทรัพย์สินที่ดินรถไฟ

ในส่วนแผนงานพัฒนาของกรุงเทพฯ นางสาวจิตรเลขากล่าวว่า รฟท. จะพยายามนำที่ดินแปลงใหญ่ๆ เช่น สถานีแม่น้ำ, ย่านพหลโยธิน, พื้นที่ กม.11 และย่านรัชดาภิเษก มาพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ ในลักษณะของ Mixed Use คือรวมทุกอย่างในโครงการ มีออฟฟิศ คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า สวนสาธารณะ ขณะที่การให้เช่าจะใช้วิธีประมูล โดยให้ผู้ที่ต้องการเช่ามานำเสนอโครงการว่าจะทำอะไร มีเกณฑ์การให้คะแนนต่างๆ สุดท้ายจึงมาดูว่าราคาที่เสนอกับมูลค่าของโครงการใครได้คะแนนดีสุดจึงจะชนะได้โครงการนั้นไป

“จริงๆ โครงการมีหมดแล้วค่ะ แบ่งเป็นแปลงๆ อย่างย่านพหลฯ อีก 300 กว่าไร่ มี 4 แปลง A B C D เรามีแผนพัฒนาหมดแล้วว่าจะพัฒนาเป็นรูปแบบอะไร เป็น Conceptual Design เงื่อนไขสัญญาจะเป็นกี่ปี มูลค่าการลงทุนเท่าไร ค่าเช่าเท่าไร แต่ว่าโครงการมันใหญ่ จึงต้องเป็นโครงการร่วมลงทุนตาม พ.ร.บ.ร่วมทุน 2556 ต้องผ่านกระทรวง สคร. คนร. คณะรัฐมนตรี ตามนั้น” นางสาวจิตรเลขากล่าว

นางสาวจิตรเลขากล่าวต่อไปว่า ในส่วนของที่ดินต่างจังหวัดจะมีที่ดินแปลงใหญ่อยู่ไม่กี่แห่ง ได้แก่ที่เชียงใหม่ ตอนนี้ทำเป็นสวนสาธารณะอยู่ประมาณ 60 ไร่ แบ่งเป็น 3 แปลง A B C รฟท. กำลังนำเรื่องกลับมาจากคณะทำงานมาทำต่อ โดยในที่ดินของเชียงใหม่เจออุปสรรคเกี่ยวกับผังเมืองที่เปลี่ยนสีไป ทำให้สามารถพัฒนาได้เพียง 10% ของพื้นที่เท่านั้น

ที่ดินตรงหลังสถานีหัวหิน ที่ตอนนี้เป็นที่พักพนักงาน ประมาณ 7 แปลง คาดว่าจะสามารถพัฒนาในส่วนของโซน A พื้นที่ประมาณ 7 ไร่ได้ก่อน

ที่ดินที่อ.ทุ่งสง จ.นครศรีธรรมราช พื้นที่ประมาณ 10 ไร่ ข้างๆ สถานีรถไฟอยู่ระหว่างประกาศเชิญชวนให้เช่า 30 ปี โดยคิดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ขั้นต่ำ 14 ล้านบาท มีข้อผูกผันให้สร้างอาคารมูลค่ามากกว่า 115 ล้านบาท

ที่ดินที่จ.สงขลา ประมาณ 10 ไร่ เป็นที่ดินเปล่า จะกำหนดข้อผูกพันให้สร้างอาคารมูลค่าประมาณ 200 ล้านบาท โดยจะให้เสนอโครงการมาพัฒนาเหมือนกัน คิดค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ 20 ล้านบาท และค่าเช่าประมาณ 2-3 แสนบาทต่อปี เป็นเกณฑ์ขั้นต่ำ

ที่ดินแถบเขาชีจรรย์ จังหวัดชลบุรี ประมาณ 500 ไร่ ซึ่งมีนักธุรกิจนายทุนหลายเจ้าเข้ามาจองเช่าพื้นที่ทั้งหมด เนื่องจากเป็นที่ดินที่อาจจะเป็นทางผ่านของรถไฟความเร็วสูง ซึ่งทาง รฟท. ยังต้องรอความชัดเจนจากรัฐบาลว่าจะต้องใช้พื้นที่ในโครงการก่อสร้างของรัฐบาลหรือไม่ก่อน เพื่อที่จะไม่ต้องเวนคืนที่ดินของประชาชนในภายหลัง

นอกจากนี้ ยังมีแผนการพัฒนาที่ดินในแถบย่านสถานีที่ไม่ได้ใช้งานและมีศักยภาพอีกประมาณ 25 สถานี เช่น สถานีพิษณุโลก สถานีหาดใหญ่ สถานีนครลำปาง สถานีนครราชสีมา สถานีขอนแก่น เป็นต้น

ย้ำค่าเช่าไม่ถูก เหตุสัญญาเก่ากว่า 30 ปี
นายฐากูรกล่าวต่อไปถึงประเด็นที่หลายฝ่ายมองว่าค่าเช่าของ รฟท. ถูกเกินไปว่า สัญญาส่วนใหญ่ถูกร่างขึ้นมาตั้งแต่ 10-30 ปี ซึ่งใช้ราคาประเมินในช่วงเวลานั้น ทำให้ราคาค่าเช่าเมื่อเทียบกับปัจจุบันจึงดูน้อยกว่าที่ควรจะเป็น นอกจากนี้ บางสัญญายังเป็นการให้เช่าที่ดินเปล่า เช่น ที่ดินของห้างลาดพร้าว ให้เช่า 800 ล้านบาทต่อปี เพิ่มค่าเช่าปีละ 5% เหลือสัญญาอีก 20 ปี ตั้งแต่ปี 2552 ถึงปี 2572 ซึ่งถ้าไปดูในรายละเอียดสัญญาจะพบว่าได้มีการกำหนดให้อาคารสิ่งปลูกสร้างจะต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ รฟท. ด้วยหลังหมดสัญญา ดังนั้น ถ้าจะประเมินมูลค่าจริงๆ ในบางสัญญาจะต้องรวมสิ่งปลูกสร้างต่างๆ เข้าไปด้วย ซึ่งในปัจจุบันราคาได้ปรับขึ้นตามมูลค่าไปแล้ว แต่ตอนนี้ต้องรอให้สัญญาเดิมหมดก่อน จึงจะนำมาปรับค่าเช่าหรือบริหารจัดการใหม่ได้

“ข้อนี้ต้องเรียนชี้แจงให้ชัดเจนนะครับว่า ถ้าเทียบตามราคาประเมินของหน่วยงานที่มีที่ดินเยอะๆ อย่าง กรมธนารักษ์ การคำนวณค่าเช่าของ รฟท. แพงกว่าคนอื่น แต่ว่าที่ในเขต กทม. เมื่อเทียบกับโครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้น ของเราให้เช่ามาตั้ง 30 ปีมาแล้ว เป็นค่าเช่า 20 ปีบ้าง 30 ปีบ้าง ตอนนั้นมันยังไม่แพง ทุกวันนี้ทุกคนจะเปรียบเทียบว่าเราเก็บค่าเช่าถูกกับที่ดินรัชดาภิเษก กับห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวอะไรพวกนี้ ก็ต้องยอมรับว่าพื้นฐานของค่าเช่าเดิมของที่ดิน รฟท. มันตั้ง 20 กว่าปีมาแล้ว ตอนนั้นรัชดาไม่ใช่แบบนี้ ราคาประเมินไม่ใช่แบบนี้ หรือเซ็นทรัลลาดพร้าวตอนที่สร้าง สมัยก่อนแค่เลยหมอชิตมันไกลมาก ตอนนี้ก็ไม่ใช่แบบนั้นแล้ว” นายฐากูรกล่าว

ทั้งนี้ จากข้อมูลของปี 2557 รฟท. มีสัญญาอยู่ 14,117 สัญญา แบ่งเป็น 1) สัญญาของฝ่ายบริหารทรัพย์สิน 5,151 สัญญา ให้เช่าที่ดิน 2,255 สัญญา เช่าอาคาร 2,896 สัญญา และ 2) สัญญาของฝ่ายการเดินรถ 8,966 สัญญา เป็นการเช่าที่ดินทั้งหมด โดยมีสัญญาใหญ่ๆ ของ รฟท. ที่น่าสนใจ เช่น ที่ดินของห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ค่าเช่า 800 ล้านบาทต่อปี เพิ่มปีละ 5% สัญญา 20 ปี ตั้งแต่ 2552-2572, ย่านที่ดินรัชดาภิเษก จะทยอยหมดตั้งแต่ ปี 2564-2565, โรงแรมโซฟีเทล หัวหิน สัญญาเหลืออีก 15 ปี เป็นต้น

รายได้ค่าเช่ารถไฟ

ยกเครื่องระบบไอที แล้วเสร็จสิ้นปี ลุยเฟส 2 ปีหน้า
นอกจากการทบทวนสัญญาเช่าหลังจากที่จะทยอยหมดอายุแล้ว นางสาวจิตรเลขา กล่าวว่า รฟท. มีแผนงานที่จะยกเครื่องระบบสารสนเทศให้ใช้เป็นระบบคอมพิวเตอร์ทั้งหมด เพื่อใช้เก็บข้อมูลและช่วยบริหารจัดการทรัพย์สินต่างๆ สะดวก รวดเร็ว และทันสมัยขึ้น โดยช่วงแรกจะทำเป็นระบบ GIS คือสร้างและเก็บฐานข้อมูลของ “ผังที่ดิน” เพื่อบอกว่ามีที่ดินตรงไหน ขนาดเท่าไร มีคนเช่าอยู่หรือไม่ ราคาเท่าไร ทำให้สามารถทำผังเช่าพื้นที่ได้ชัดเจนและจัดการง่ายขึ้น

ส่วนการบริหารสัญญาจะนำสัญญา 5,000 ฉบับ ที่ฝ่ายบริหารทรัพย์สินถืออยู่ถ่ายโอนเข้ามาในระบบคอมพิวเตอร์ เพื่อให้สามารถบริการผู้เช่าได้สะดวกมากขึ้น เช่น สามารถแจ้งหนี้ได้โดยตรง สามารถตรวจสอบได้ว่าค้างชำระอยู่เท่าไร ตั้งแต่เมื่อไร พร้อมออกเสร็จได้โดยระบบ ขั้นตอนทำเรื่องขอเช่าที่ดินจะเร็วขึ้น ต่อไปจะใช้ระบบคอมพิวเตอร์ทั้งหมด ตั้งแต่ขอเช่า ทำรายงาน จัดทำสัญญา

“ความคืบหน้าของระบบไอทีในปัจจุบันยังตรวจรับงานไม่แล้วเสร็จ เหลืองานงวดที่ 4 และ 5 คือการทดสอบแอปพลิเคชัน ยังมีปัญหาการนำสัญญาเข้าระบบอีกประมาณ 1,000 สัญญา หลังจากนั้นจึงจะทดสอบระบบ อบรมพนักงาน จัดทำคู่มือใช้งานต่อไป คาดว่าจะเสร็จภายในสิ้นปีนี้ได้”

ขณะที่งานในช่วงที่ 2 จะทำระบบ MIF เน้นเรื่องบริการที่สถานี ให้บริการได้สะดวกขึ้น เช่น อาจจะจ่ายผ่านธนาคารหรือทำเรื่องขอเช่าที่สถานีได้เลย ไม่ต้องยื่นเข้ามาที่ส่วนกลาง สามารถตรวจได้ว่าที่ดินว่างไหม ราคาประเมินเท่าไร ทำให้ทำงานได้สะดวกรวดเร็วมากขึ้น ลดขั้นตอนในการทำงาน เพราะว่าปัจจุบันเราทำงานด้วยระบบแมนนวล มันจะใช้เวลาประมาณ 200 กว่าวัน 24 ขั้นตอน กว่าจะทำเรื่องแล้วเสร็จกินเวลาไปประมาณ 1 ปี ต่อไปจะทำตรงนี้ให้ทำผ่านสถานีได้ คาดว่าจะใช้เวลาอีก 1 ปีหลังจากที่งานช่วงแรกเสร็จ

“ระบบนี้จะทำให้เรารู้ได้เลยว่า ทุกสิ้นวันหรืออาจจะช้าไป 2-3 วัน เราได้รายได้เท่าไร มันจะอัปเดตได้เลย จากปัจจุบันใช้เวลาประมาณ 3 เดือนกว่าจะสรุปยอดได้ ต้องเอาใบเสร็จมาคีย์ข้อมูลทีละใบ เราจึงอยากทำให้สำเร็จ เพราะว่าถ้าเราทำได้มันจะเป็นหน้าตาของการรถไฟ มันทำให้การบริหารจัดการทรัพย์สินดีขึ้น แล้วอีกอย่างทาง สตง. เคยทักมาว่าการบริหารทรัพย์สินของ รฟท. ไม่มีฐานข้อมูลเก็บเลย ทุกอย่างอยู่ในกระดาษ อยากรู้อะไรต้องมานั่งรื้อ ต้องมาดีดบวกเอง ดูไม่โปร่งใส ไม่ทันสมัย ควรจะต้องมีอะไรที่มาช่วยบริหารจัดการทรัพย์สินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น” นางสาวจิตรเลขากล่าว

Wisarut · Posted: 23/09/2015 11:21 pm Post subject:

ร.ฟ.ท. เปิด 4 ทำเลทองหัวเมืองหลัก ดึงทุนภูธรพัฒนาสถานีไฮสปีคเทรน
ฐานเศรษฐกิจ
BUSINESS, FINANCIAL & INVESTMENT
ออนไลน์เมื่อ พุธ ที่ 23 กันยายน 2558
ตีพิมพ์ในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3089 วันที่ 20-23 กันยายน พ.ศ. 2558

นักธุรกิจต่างจังหวัดตื่นตัวรับ ร.ฟ.ท. เดินสายทำมาร์เก็ตซาวดิ้ง 4 หัวเมืองหลัก ชู TOD บางซื่อเป็นต้นแบบ เผยทุนเชียงใหม่แนะไฮสปีคเทรนวิ่งถึงเชียงรายเชื่อมคุนหมิง ขอนแก่นปิ๊งไอเดียเช่าที่ดินมาพัฒนา ด้านหัวหินจ่อตัดที่สนามกอล์ฟสร้างสถานี ขณะทีพัทยาทาบทุนท้องถิ่นนำที่ดินร่วมลงทุน ส่วนสถานีกลางบางซื่อลุ้นตุลานี้ เสนอทีโออาร์ปลดล็อกทั้ง พ.ร.บ. ร่วมทุน-อีไอเอ ยืดอายุเช่าที่ดินให้เอื้อดีเดย์ประมูลโซนเอ และโซนดีร่วมหมื่นล้านบาท กลางปีหน้า ค่ายสิงห์-บีทีเอสยืนกรานขอเช่าที่ดิน 60-99 ปี ถึงจะดึงดูด

แหล่งข่าวระดับสูงจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าหลังจากสัมมนาทดสอบความสนใจภาคเอกชนในการลงทุนหรือ Market Sounding ในการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ สถานีกลางบางซื่อ ภายใต้แนวคิด Transit Oriented Development (TOD) เพื่อให้มีการพัฒนาเมืองและพื้นที่เชิงพาณิชย์ควบคู่กันไป ในกรุงเทพมหานครเมื่อเดือนสิงหาคมแล้ว ร.ฟ.ท.ยังเดินสายทำมาร์เก็ตซาวดิ้งในอีก 4 หัวเมืองหลักโดยใช้โมเดลของสถานีกลางบางซื่อเป็นต้นแบบ ขณะนี้เริ่มแล้ว 2 สถานีคือเชียงใหม่และขอนแก่น เหลือหัวหินจะจัดขึ้นในวันที่ 28 กันยายน และพัทยาวันที่ 5 ตุลาคมนี้ โดยมีบริษัทที่ปรึกษา ทีม คอนซัลติ้ง เอ็นจิเนียริง แอนด์ แมเนจเม้นท์ จำกัด เป็นผู้ดำเนินการ

ด้านนางสิริมา หิรัญเจริญเวช ผู้อำนวยการฝ่ายการพาณิชย์ ร.ฟ.ท. เผยว่า ต้องการเผยแพร่แนวคิด TOD เพื่อยกระดับเมืองให้ทัดเทียมกัน โดยเห็นว่ากรณีเชียงใหม่กับบางซื่อสามารถเชื่อมต่อกันได้โดยตรงด้วยโครงการรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพฯ-เชียงใหม่ ดังนั้นจะนำพื้นที่บางส่วนซึ่ง ร.ฟ.ท.กำลังพัฒนาพร้อมกับเปิดโอกาสให้นักธุรกิจได้มีความเห็นต่อที่ดินเชียงใหม่ที่จะพัฒนาไปในอนาคตด้วย เบื้องต้น ร.ฟ.ท.ได้จัดทำแผนแม่บทไว้แล้วหลายปีแล้วก็อยากจะได้ความคิดใหม่ๆ เพิ่มเติม

“สถานีเชียงใหม่มาสเตอร์แพลนเดิมทำไว้ 8 ปีที่แล้วจะมีคอมมูนิตีมอลล์ และโรงแรม แต่ขณะนี้ทุกอย่างเปลี่ยนไปมากต้องปรับแผนใหม่ เช่นเดียวกับสถานีขอนแก่นต้องปรับให้สอดรับกับโครงการความร่วมมือรถไฟไทย-จีน และระบบทางคู่ จิระ-ขอนแก่น ส่วนมาสเตอร์แพลนเดิมจะพัฒนาเป็นโครงการแบบ มิกซ์ยูส และศูนย์กระจายสินค้า ทั้งค้าปลีกและค้าส่ง”

นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์ เลขาธิการสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่-ลำพูน ให้ความเห็นว่า อยากจะให้เชื่อมโยงตัดไปที่จังหวัดเชียงรายเพราะในอนาคต คุนหมิง จะเป็นประตูที่ทำให้เศรษฐกิจของภาคเหนือเชียงใหม่ได้มีโอกาสก้าวหน้าขึ้นอีกมาก ระบบโลจิสติกส์ จะทำให้ส่งเสริมการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจขณะเดียวกันเปิดรับเออีซี ถ้าสามารถเชื่อมโยงคาดว่าอีก 6-7 ปีจะเห็นการเปลี่ยนแปลงของเชียงใหม่ไปในทิศทางที่ดีมาก

ส่วนนายสมชาย ทองคำคูณ รองประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดเชียงใหม่ และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ชัยพัฒนาขนส่ง เชียงใหม่ จำกัด ระบุว่า เป็นสิ่งที่ดีที่รัฐเปิดโอกาสให้เอกชนลงทุน แต่เป็นห่วงเรื่องการจัดการ ต้องจัดสรรพื้นที่ให้ดีและมีความคล่องตัว เชียงใหม่ต้องนึกถึงรถไฟความเร็วสูงการขนส่งระบบราง จะต้องมีฟีดเลอร์ คือ การขนส่งผู้โดยสารจากสถานีหลักต่อยังจุดหมายปลายทางต่างๆ ด้วย

รศ.มานพ พงศทัต ในฐานะประธานที่ปรึกษาโครงการบริษัท ทีมฯ กล่าวเพิ่มเติมว่า ข้อเสนอของภาคเอกชนในจังหวัดเชียงใหม่มี 3 ข้อหลักคือ 1.ให้ขยายเส้นทางจากเชียงใหม่ถึงเชียงราย 2.เสนอสร้างสถานีนอกตัวเมืองที่ลำพูนหรือลำปาง เพื่อลดความแออัดและเปิดพื้นที่ลงทุนใหม่ คาดใช้ที่ดินราว 200 ไร่รองรับในอีก 50 ปีข้างหน้า และ 3.ต้องมีการเชื่อมโยงระบบขนส่งเพื่ออำนวยความสะดวกในการเดินทาง

“ส่วนขอนแก่นผมเสนอให้เอกชนเช่าที่ดิน 200 ไร่ ของ ร.ฟ.ท. ไปดำเนินการตั้งเป็นรูปบริษัท และพัฒนาให้สอดคล้องกับผังเมืองและระบบสาธารณูปโภคที่จะรองรับในอนาคต เพราะมาสเตอร์แพลนเดิมที่ ร.ฟ.ท. ทำไว้ล่าสมัย โดยท้องถิ่นต้องรวมตัวกันมาพัฒนาเมืองของตัวเอง โดยอาจจะเช่าที่ดินเหมือนกทม.เช่าที่ดิน ร.ฟ.ท. ไปดำเนินการ ซึ่งภาคเอกชนต้องไปคิดกันต่อว่าต้องการพัฒนาในรูปแบบใด”

รศ.มานพ ยังกล่าวอีกว่า สำหรับสถานีหัวหินนั้นเนื่องจากสถานีเดิมมีความสำคัญทางประวัติที่ต้องอนุรักษ์ไว้ จึงมีแนวคิดที่จะตัดที่ดินบางส่วนของสนามกอล์ฟรถไฟที่มีอยู่ 800 ไร่ ที่จะหมดอายุสัญญาเช่าอีก 3 ปี นำมาพัฒนาเป็นสถานี ขณะที่พัทยายังไม่มีที่ดินแต่ ร.ฟ.ท.ได้ทำการออกแบบสถานีไว้แล้ว เดิมมีแผนจะเวนคืนซึ่งคงทำได้ยาก จึงมีแนวคิดจะหารือกับภาคเอกชน เมืองพัทยา เพื่อให้จัดหาที่ดินมาพัฒนาร่วมกัน ซึ่งมีความเป็นไปได้แถวพัทยาเหนือ-พัทยาใต้ รองรับรถไฟความเร็วสูงและรางมาตรฐาน

อย่างไรก็ดี แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท. กล่าวถึงความคืบหน้าของโครงการสถานีกลางบางซื่อว่าราวปลายเดือนตุลาคมนี้ บริษัทที่ปรึกษาน่าจะส่ง Term of reference หรือ ทีโออาร์ ซึ่งเงื่อนไขหลัก ของกรอบการลงทุนประกอบด้วย 1. สัญญาเช่าที่ดินมากกว่า 30 ปี อาจจะเป็น 60 ปี เหมือนประเทศในอาเซียน ไม่รวมระยะเวลาก่อสร้างอีก 3 ปี 2.ต้องเข้าพระราชบัญญัติร่วมทุนปี 2556 และ 3.ต้องผ่านผลการศึกษาด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) แต่ทั้ง 2 ข้อหลังนี้ภาครัฐจะต้องเร่งรัดให้เร็วขึ้นเพื่อให้เอื้อต่อการลงทุน

ส่วนเงื่อนไขของผู้ลงทุนอาจจะมีบริษัทต่างชาติร่วมทุนกับบริษัทไทยรวมตัวกันมาในลักษณะกิจการร่วมค้า ต้องสถาบันการเงินให้การสนับสนุนอย่างเป็นทางการ ฯลฯ และน่าจะเปิดประมูลได้ก่อน 2 โซนคือ โซนเอ เป็น สมาร์ท บิสิเนส คอมเพล็กซ์ มีพื้นที่ 38 ไร่ ตั้งอยู่ใกล้สถานีกลางบางซื่อมากที่สุด มูลค่าโครงการ 7 พันล้านบาท และโซน ดี ศูนย์กลางการคมนาคมซึ่งเชื่อมต่อการเดินทาง เนื้อที่ 87 ไร่ มูลค่าโครงการ 1.5 พันลานบาท เพื่อให้สอดรับการเปิดบริการสายสีแดงในปี 2562

นายวุฒิชาติ กัลยาณมิตร ผู้ว่าการฯ ร.ฟ.ท. เผยว่า “คาดจะสรุปผลการศึกษาให้แล้วเสร็จภายใน 2 เดือนนี้ กว่าจะผ่านบอร์ด และกระทรวงคมนาคมพิจารณา น่าจะแล้วเสร็จภายในสิ้นปีนี้ หากผลการศึกษาอีไอเอแล้วเสร็จโดยเร็วก็จะนำเสนอหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ให้ความเห็นก่อนนำเสนอ ครม. คาดว่าอย่างเร็วน่าจะเป็นช่วงกลางปี 2559 และถือว่าเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพไม่น่าห่วงเรื่องการร่วมลงทุน”

ต่อมุมมองภาคเอกชนนายสุรพงษ์ เลาหะอัญญา กรรมการผู้อำนวยการใหญ่ บริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขอดูรายละเอียดข้อมูลแผนการพัฒนาให้ชัดเจนก่อน เบื้องต้นขอเสนอให้ขยายระยะเวลาจาก 30 ปีเป็น 60 ปีจะคุ้มค่ามากกว่า ส่วนพื้นที่ที่สนใจนั้น กม.11 น่าสนใจมากกว่า เช่นเดียวกับการสร้างสกายวอร์กเชื่อมโยงพื้นที่ก็พร้อมดำเนินการได้ทันที

ส่วนนายนริศ เชยกลิ่น ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สิงห์เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หาก ร.ฟ.ท.เปิดประมูลพื้นที่โซนเอ ขนาด 38 ไร่ บริษัทก็มีความสนใจเข้าร่วมประมูล เนื่องจากโครงการดังกล่าวน่าสนใจและมีทำเลที่ตั้งที่ดี แต่รูปแบบการลงทุนระยะเวลา 30 ปี ต่อได้อีก 30 ปี ยังน้อยไป ควรที่จะมีอายุสัญญา 99 ปี เทียบเท่ากับรูปแบบของต่างประเทศ จะดึงดูดความสนใจนักลงทุนไทยและต่างประเทศเข้าร่วมลงทุนได้มากกว่า

“นอกจากนี้ควรจัดสรรระยะเวลาการพัฒนาของแต่ละโซนให้มีความสอดคล้องกัน อย่าเร่งพัฒนาในคราวเดียวเพราะอาจจะทำให้เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายได้ สำหรับศักยภาพของพื้นที่ดังกล่าวเหมาะที่จะพัฒนาในทุกกลุ่มธุรกิจโดยเฉพาะธุรกิจที่ต้องพึ่งพิงการเดินทาง อาทิ อาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย รีเทล เป็นต้น”

Wisarut · Posted: 03/10/2015 4:05 am Post subject:

คุณกชกร ประนาม ความคิดบิ๊กจิน ให้กรมธนารักษ์เช่ามักกะสันยาว 99 ปี นัยว่าเอาใจเอกชน ที่ตั้งข้อรังเกียจการเช่า 30 ปี ตามข้อจำกัดในประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1063359653713908&set=a.172796532770229.34712.100001196510679&type=3

Wisarut · Posted: 05/10/2015 7:36 pm Post subject:

สคร.จ่อชงครม.จัดสรรงบรื้อ ‘มักกะสัน’ ธนารักษ์ปิ้งตีราคารายแปลงย่านศก.ถี่ขึ้น
BUSINESS, FINANCIAL & INVESTMENT
ออนไลน์เมื่อ เสาร์ ที่ 3 ตุลาคม 2558 ฐานเศรษฐกิจ
ตีพิมพ์ใน หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3092 วันที่ 1 – 3 ตุลาคม พ.ศ. 2558

กรมธนารักษ์ คาด สคร. เตรียมชง ครม.จัดสรรงบรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินมักกะสัน หลังถูก รฟม. โบ้ยไม่มีงบรื้อถอนทำส่งมอบพื้นที่อืด ยอมรับหลายพื้นที่แนวรถไฟฟ้าถูกเก็งราคาซื้อขายพุ่ง 150% เล็งประเมินที่ดินย่านเศรษฐกิจรายแปลงถี่ขึ้น หลังมีแนวโน้มราคาขยับตามแนวโน้มเมืองขยายตัวออก ขณะที่เป้ายอดจับเก็บรายได้ปี 59 เพิ่มขึ้น 200 ล้านบาท คาดอยู่ที่ 4,740 ล้านบาท

นายจักรกฤศฎิ์ พาราพันธกุล อธิบดีกรมธนารักษ์ เปิดเผยถึงความคืบหน้าเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินมักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ว่า เรื่องกรอบวงเงินได้ข้อยุติแล้วในการล้างหนี้ 6 หมื่นล้านบาทซึ่งกำลังเจรจาทำสัญญาเช่าที่ดิน 90 ปี ส่วนที่ดินทั้งหมด 497 ไร่นั้น ใน เฟสที่ 1 ทาง ร.ฟ.ท. จะต้องใช้เวลารื้อถอนให้เสร็จสิ้นภายใน 2 ปี และเฟสที่ 2 ย่านสุขุมวิท ซึ่งเป็นโรงเรียนและโรงพยาบาล (บริเวณถนนเพชรบุรี) จะรื้อถอนภายใน 5 ปี โดย ร.ฟ.ท. อ้างว่ายังไม่มีงบประมาณซึ่งวิธีการจะต้องเน้นไปที่การทำแบบบูรณาการเนื่องจากระยะเวลาการรื้อถอน 2 ปี และ 5 ปีนั้นถือว่า นานไปและมีความเสี่ยงทางธุรกิจ

ขณะนี้ กรมธนารักษ์ อยู่ระหว่างศึกษาวิธีเปิดประมูลโดยให้ผู้ชนะประมูลคิดค่า รื้อถอนและการก่อสร้างโครงการที่การรถไฟ โดยอาจทำในลักษณะของ พ.ร.บ. ความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน หรือในลักษณะของ PPP ซึ่งทาง สำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) จะต้องนำเรื่องเสนอให้คณะรัฐมนตรีพิจารณาจัดสรรงบให้เอกชนรื้อถอน

สำหรับแนวโน้มประเมินราคาที่ดินใหม่ ระหว่างปี 2559 – 2562 นั้น จะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2559 โดยราคาที่ดินของประเทศไทยทั้งหมด 32 ล้านแปลงจะมีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 15% โดยเฉพาะราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าแนวราบในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 75% จากราคาประเมินรอบถัดมา โดยที่ดินที่อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าบางแปลงราคาอาจจะเพิ่มขึ้นถึง 100-150% โดยราคาประมาณที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไทยคือ ถนนสีลม จากเดิมตารางวาละ 8.5 แสนบาท ได้ปรับเพิ่มขึ้นมาเป็น 1 ล้านบาท รองลงมาคือที่ดินบริเวณถนนราชประสงค์ ราคาตารางวาละ 9 แสนบาท

“ตอนนี้ที่ดินย่านรถไฟฟ้า หรือที่มีการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานราคาปรับตัวเพิ่มขึ้นไปแล้วทั้งหมด ส่วนบริเวณที่ลักษณะเป็นบายพาส บริเวณข้ามแยก หรือบริเวณจุดอับ หรือห่างไกลจากจุดหลัก ราคาจากที่ปรับขึ้นก็เริ่มเห็นแนวโน้มการปรับลดถอยลงมา”

อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ต้องยอมรับว่าไม่ใช่ราคาซื้อขายในตลาด เพราะราคาท้องตลาดที่แท้จริงจะสูงกว่าราคาที่ประมาณอย่างแน่นอน นอกจากนี้ยังเป็นการตกลงกันสองฝ่ายตามความยินยอม ดังนั้นการอิงราคาตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ในบางพื้นที่อาจไม่สะท้อนราคาที่แท้จริง เนื่องจากราคาปรับสูงขึ้นนั้น ยอมรับว่าปัญหาหลักมาจากการเก็งกำไรของนักค้าที่ดิน

โดยเฉพาะราคาดินที่มีการซื้อขายกันแพงที่สุดในประเทศคือ บริเวณราชประสงค์ โดยแพงกว่าที่ดินย่านสีลม เนื่องจากที่ดินที่มีการซื้อขายเป็นที่ดินแปลงใหญ่และมีศักยภาพสูง สามารถนำไปพัฒนาเชิงเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายกว่า ขณะที่ที่ดินย่านสีสมเนื่องจากมีการขายเปลี่ยนมือกันหลายทอด ส่งผลให้ปัจจุบันที่ดินมีขนาดต่อแปลงเล็กลงโอกาสที่ที่ดินย่านสีลมขยับสูงขึ้นกว่าปัจจุบันคงเป็นไปได้น้อย

ทั้งนี้ มีความเป็นไปได้สูงที่จะนำการประเมินราคราพื้นที่เฉพาะจุดที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจให้ถี่มากขึ้น จากเดิมที่ต้องประเมนราคาที่ดินทุกๆ 4 ปี ซึ่งจะเห็นว่า 1-2 ปีที่ผ่านมาเมื่อมีโครงการก่อสร้างเกิดขึ้นราคาที่ดินในเขตพื้นที่รอบนอกก็ถีบตัวสูง ขณะที่ที่ดินเดิมที่มีมูลค่าสูงอย่างราชดำริ ราชประสงค์ สีลม ต่างก็ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้นในอนาคตก็อาจจำเป็นต้องประเมินตามสภาพจริง และยังช่วยให้สามารถจัดเก็บราได้เข้าสู่ภาครัฐได้เพิ่มขึ้น โดยปีงบประมาณ 2558 กรมสามารถจัดเก็บรายได้เข้ารัฐได้ 4,570 ล้านบาท และคาดว่าในปีงบประมาณ 2559 จะสามารถจัดเก็บรายได้เพิ่มเป็น 4,740 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นอีกราว 200 ล้านบาท

ส่วนที่ดินในต่างหวัดนั้น ราคาประมาณที่เพิ่มขึ้นสูงสุด ส่วนใหญ่อยู่ในเขตพื้นที่ที่รัฐบาลประกาศเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษมีทั้งหมด 6 จังหวัด อาทิ เชียงราย ตราด มุกดาหาร และอรัญประเทศ (จ.สระแก้ว) เป็นต้นโดยเฉพาะที่ดินเอกชนที่อยู่ใกล้กับเขตเศรษฐกิจพิเศษราคาประมาณน่าจะเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 50% เนื่องจากราคาซื้อขายจริงในขณะนี้เพิ่มสูงขึ้นไปมากกว่า 100% แล้วจากการเก็งกำไร

ส่วนที่ดินตามแนวรถไฟความกึ่งความเร็วสูงของรัฐบาลนั้น ขณะนี้ยังไม่มีความชัดเจน คงต้องรอการสำรวจและการออก แบบเส้นทาง ซึ่งขณะนี้ก็ยังไม่มีข้อสรุปที่ชัดเจน แต่ที่ดินที่มีการซื้อขายจริงนั้นที่ได้ปรับขึ้นไปแล้วและยังปรับลดลงจากเมื่อ 2-3 ปีที่แล้วที่เคยปรับสูงขึ้น เรียกว่าราคาปรับขึ้นไปรอแต่หากเส้นทางชัดเจนโดยใกล้เขตที่ประเมินว่าจะมีโครงการเกิดขึ้น โดยเฉพาะเมื่อโครงการเริ่มก่อสร้างราคาก็อาจจะปรับขึ้นไปอีกหลายเท่าตัว

ขณะเดียวกัน กรมได้เตรียมแผนรองรับการพัฒนาด้านการขนส่ง (logistic) รองรับเส้นทางที่คาดว่าจะมีรถไฟแล่นผ่าน ซึ่งตามแผนการบริหารที่ดินจะขอพื้นที่ที่เดิมอยู่ในมือหน่วยงานราชการและถูกนำไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ เตรียมไว้สำรองเพื่อการพาณิชย์ โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในเขตพื้นที่ใกล้กับเขตเศรษฐกิจ ซึ่งหากมองราคาปัจจุบันพื้นที่ในภาพรวม มีระดับราคาตั้งแต่ไร่ละ 3-6 แสนบาท แต่หากเป็นที่ดินที่อยู่ใกล้เขตพัฒนาหรือเขตเศรษฐกิจพิเศษราคาจะขยับขึ้นไปสูงถึงไร่ละ 2-3 ล้านบาท

สหภาพ รฟท. ต้องการให้ กระทรวงการคลังและธนารักษ์ จ่ายเงิน ค่าเช่าที่ดินมักกะสันให้มากกว่านี้
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=1182908808389849&set=a.109195855761155.16402.100000122231436&type=3

Wisarut · Posted: 08/10/2015 3:58 pm Post subject:

สหภาพร.ฟ.ท.แตะเบรกคลัง ขอค่าเช่ามักกะสัน 8 หมื่นล.
BUSINESS, REAL ESATE
ฐานเศรษฐกิจ
ออนไลน์เมื่อ พุธ ที่ 7 ตุลาคม 2558
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 35 ฉบับที่ 3093 วันที่ 4 – 7 ตุลาคม พ.ศ. 2558

สหภาพการรถไฟฯออกโรงเบรกคลัง ตีค่าเช่าที่ดินย่านมักกะสันเพียง 6 หมื่นล้าน ยาว 90 ปี อ้างไม่เป็นธรรม ยื่นหนังสือถึง “รมช.ออมสิน” ขอเพิ่มเป็น 8 หมื่นล้าน หวังล้างหนี้ของ ร.ฟ.ท.ทั้งหมด พร้อมเรียกร้องให้ใช้ราคาประเมินกรมที่ดินเป็นเกณฑ์

นายอำพล ทองรัตน์ ประธานสหภาพแรงงานรัฐวิสาหกิจการรถไฟแห่งประเทศไทย (สร.ร.ฟ.ท.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าตามที่กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังได้กำหนดค่าเช่าที่ดินย่านมักกะสันให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย เพื่อปลดภาระหนี้ที่ร.ฟ.ท.มีอยู่ประมาณ 8 หมื่นล้านบาท โดยกำหนดราคาค่าเช่าเพียง 6 หมื่นล้านบาทกับระยะเวลา 90 ปีนั้น สร.ร.ฟ.ท. เห็นว่ามีมูลค่าต่ำเกินไป อีกทั้งยังไม่ครอบคลุมภาระหนี้ ซึ่งจะเป็นภาระให้การดำเนินงานของ ร.ฟ.ท. เกิดปัญหาตามมาได้อีก

ทั้งนี้ได้เสนอเรื่องผ่านนายออมสิน ชีวะพฤกษ์ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงคมนาคม ผู้กำกับดูแล ร.ฟ.ท. ว่าควรจะขอเพิ่มค่าเช่าเป็นเงินจำนวน 8 หมื่นล้านบาท เนื่องจากเห็นว่าราคาประเมินที่กรมธนารักษ์คำนวณไว้ 6 หมื่นล้านบาทนั้นไม่เหมาะสมเพราะราคาต่ำกว่าความเป็นจริง อีกทั้งหากใช้เกณฑ์ประเมินราคาที่ดินของกรมที่ดินมาเปรียบเทียบแล้วยังมีมูลค่าสูงกว่าอย่างมาก

“สร.ร.ฟ.ท.ไม่ได้ขัดขวางให้มีการพัฒนาที่ดินมักกะสัน แต่ยังเห็นว่ามูลค่าเพียงแค่ 6 หมื่นล้านบาทนั้นยังต่ำเกินไป ควรให้เกิดความเป็นธรรมต่อ ร.ฟ.ท.บ้าง อย่างน้อยราคา 8 หมื่นล้านบาทจะสามารถปลดหนี้ให้ ร.ฟ.ท. ได้ครอบคลุมกว่า เพื่อให้ลดปลดหนี้ไปเลย ซึ่งท่าน รมช. คมนาคมก็รับเรื่องเพื่อนำเสนอต่อกระทรวงการคลังต่อไป ก่อนที่จะมีการเซ็นสัญญายกที่ดินดังกล่าวให้กระทรวงการคลัง”

ทั้งนี้ประธาน สร.ร.ฟ.ท.ยังกล่าวถึงความคืบหน้าการเร่งผลักดันร่าง พ.ร.บ. ก่อตั้งกรมการขนส่งทางรางว่าสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข.) อยู่ระหว่างการเร่งยกร่างดังกล่าว ซึ่งเดิมมีกำหนดไว้จำนวน 9 มาตรา คือมาตรา 3 นิยามกำหนดว่าด้วยโครงสร้างพื้นฐาน ประกอบไปด้วยอุโมงค์ ทาง ส่วนต่อขยาย สถานี อาณัติสัญญาณ ศูนย์ควบคุม ฯลฯ ให้ขึ้นตรงกับกรมการขนส่งทางรางทั้งหมด มาตรา 5 ให้โอนบรรดากฎ ระเบียบบางมติของ ร.ฟ.ท. ให้ไปขึ้นกับกรมการขนส่งทางราง มาตรา 7 เกี่ยวกับเรื่องทรัพย์สินต่างๆ ของ ร.ฟ.ท.ไปขึ้นกับกรมการขนส่งทางรางด้วยเช่นกัน

“ซึ่ง สร.ร.ฟ.ท. ไม่เห็นด้วยกับแนวคิดเหล่านี้ เพราะต้องการให้กรมการขนส่งทางรางมีหน้าที่เพียงกำกับดูแลเท่านั้น ทาง รมช. ออมสินได้เชิญ สนข. ที่ยกร่างพ.ร.บ. ดังกล่าวในขณะนี้มาหารือร่วมกัน ล่าสุด สนข.ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรแล้วว่าได้ยกทั้ง 3 มาตราออกจากการร่าง พ.ร.บ. ยกเลิกกระทรวงทบวงกรมเรียบร้อยแล้ว โดยจะไม่มีบริบทของ ร.ฟ.ท. เข้าไปเกี่ยวข้องในครั้งนี้อีกต่อไป ซึ่งจะเกาะติดเรื่องนี้อย่างใกล้ชิดเนื่องจากยังพบว่ามีอีกหลายกรณีที่อยู่ระหว่างการยกร่าง อาทิ การยกร่างกระทรวง ทบวง กรมต่างๆ ที่แม้จะไม่เป็นร่าง พ.ร.บ.โดยตรงแต่ก็ยังเกี่ยวกับการแบ่งภาระหน้าที่แต่ละหน่วยงาน” นายอำพลกล่าว