ข่าวเกี่ยวกับ "ที่ดิน" ของ "รฟท."

[Wisarut]

กระทุ้งรฟท.เร่งปิดดีลที่ดินลาดพร้าว

ไทยโพสต์ 1 มีนาคม 2551 กองบรรณาธิการ

"สันติ" บี้ ร.ฟ.ท.เดินหน้าเจรจา "เซ็นทรัล" ให้แล้วเสร็จก่อนสิ้นสัญญา หวั่นเกิดสูญญากาศ มอบ 3 ขั้นตอนรองรับ ล่าสุดตั้งคณะกรรมการตามมาตรา 13


นายสันติ พร้อมพัฒน์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า เมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2551 นายนคร จันทศร รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้ รายงานความคืบหน้าการเจรจาเช่าที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน ของกลุ่มเซ็นทรัล กับ รฟท. ที่จะสิ้นสุดสัญญาเช่าในเดือนธันวาคม 2551 รวมถึงขั้นตอนต่างๆ ของการพิจารณาต่อสัญญาเช่าที่ดินบริเวณดังกล่าว ซึ่งขณะนี้กำลังจัดตั้งคณะกรรมการตามมาตรา 13 ของสัญญาเดิม หลังจากที่การจัดหาบริษัทประเมินราคาทรัพย์สินเข้ามาตรวจสอบมูลค่าของพื้นที่แล้วเสร็จไปแล้ว และจะเข้าสู่ขั้นตอนในการเจรจากับกลุ่มเซ็นทรัลตามเงื่อนไขสัญญาเดิม

นอกจากนี้ยังได้มอบหมายให้ รฟท.เตรียมแผนงาน 3 ขั้นตอนในการดำเนินการโดย

1.) ให้เจรจาผลประโยชน์ตามสัญญาเช่าเดิมให้ครบถ้วน

2.) พร้อมทั้งดำเนินการควบคู่กันระหว่างการเจรจากับกลุ่มเซ็นทรัล ในฐานะผู้เช่ารายเดิม และเตรียมขั้นตอนการเปิดประมูลทั่วไปหาผู้ลงทุนรายใหม่ และหากการเจรจาไม่ประสบผลสำเร็จที่อาจจะกระทบต่อการเปิดประมูลรายใหม่ให้มีความล่าช้ากว่ากำหนดจึงได้เตรียมแผน

3.) โดยให้บริษัทอื่นที่มีความสนใจและมีความสามารถเข้าไปบริหารพื้นที่แทนชั่วคราวในช่วงเวลาสั้นๆ เพื่อไม่ให้เกิดสูญญากาศ อย่างไรก็ตามขณะนี้ยังไม่มีการกำหนดวงเงินผลตอบแทนที่ชัดเจน เพราะจะเป็นการกดดันการทำงานของคณะกรรมการในการเจรจา เพียงแต่ย้ำให้ผู้บริหาร รฟท.ยึดหลักภาครัฐต้องได้ประโยชน์สูงสุด

"ได้ย้ำกับผู้บริหาร รฟท.ว่าในการเจรจากับกลุ่มเซ็นทรัลเพื่อต่อสัญญานั้น ผลตอบแทนที่ รฟท.จะได้รับต้องถือหลักการภาครัฐได้ประโยชน์สูงสุด โดยขณะนี้ยังไม่มีการกำหนดวงเงินผลตอบแทนที่ชัดเจน เนื่องจากไม่ต้องการไปกดดันการทำงานของคณะกรรมการที่จัดตั้งขึ้นมาเพื่อเจรจา" นายสันติกล่าว.

// -----------------------------------------------------------------------
บีบเซ็นทรัลเพิ่มค่าเช่าที่ดินรถไฟ

Dailynews 1/03/2008


นายสันติ พร้อมพัฒน์ รมว.คมนาคม เปิดเผยว่า นายนคร จันทศร รองผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ได้รายงานถึงความคืบหน้าเตรียมการเจรจาต่อสัญญาระหว่าง บริษัทเซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด กับ รฟท.ในการเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธินประมาณ 47.22 ไร่ ว่า ได้เริ่มเจรจาแล้วและให้เตรียมแผนสำรองหากไม่สามารถหาข้อยุติได้ เช่น เตรียมเปิดประมูล เพื่อหาผู้ประกอบการรายใหม่ และให้จัดหาผู้ที่มีประสบการณ์ด้านการบริหารโรงแรม (เชน) เข้ามารับผิดชอบ ช่วงที่สัญญาเดิมสิ้นสุดลงในวัน ที่ 18 ธ.ค. 51

“ให้ รฟท.เตรียมความพร้อมดำเนินการ 3 แนวทางไปพร้อม ๆ กัน คือ เจรจาต่อรองกับกลุ่มเซ็นทรัล เตรียมเปิดประมูลและหาเชนบริหารในช่วงเวลาสุญญากาศ ส่วนเรื่องผลตอบแทนไม่ได้กำหนด เพราะไม่ต้องการทำเป็นกรอบทำให้ผู้ที่รับผิดชอบทำงานลำบาก แต่เชื่อว่า รฟท.จะเร่งเจรจาให้ได้ผลประโยชน์ตอบแทนที่เหมาะสมและประโยชน์สูงสุด”

แหล่งข่าวจาก รฟท.กล่าวถึงความคืบหน้าการเจรจาต่อสัญญาระหว่างบริษัทเซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา กับ รฟท.ว่า รฟท.ได้ส่งเอกสารร่างสัญญาให้กับกลุ่มเซ็นทรัลพิจารณาแล้วโดยมีข้อกำหนดว่า กลุ่มเซ็นทรัลจะต้องพิจารณาและเสนออัตราผลตอบแทนการเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างส่งกลับมาให้ รฟท. ภายในสัปดาห์หน้าหรือภายใน 7 วัน

ทั้งนี้หากกลุ่มเซ็นทรัลยอมรับเงื่อนไขทั้งหมด รวมถึงเสนออัตราผลตอบแทนมาอย่างเหมาะสม การเจรจาจะจบได้เร็ว คาดว่าจะสรุปผลได้ไม่เกิน มี.ค.นี้ จากนั้นคณะกรรมการมาตรา 13 ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงานหรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2535 จะสรุปรายละเอียดเสนอกระทรวงคมนาคม เพื่อนำเข้าสู่การพิจารณาใน ครม.ภายใน 90 วัน.

// ----------------------------------------------------------------------

มีอีตาตาคนอ่านออกความเห็นเอกชนเกี่ยวกะประเด็นที่ดินเซนทรัลพลาซา ดังนี้

[Wisarut]

ร.ฟ.ท.มึนเซ็นทรัล ยื่น2เงื่อนไขเช่าที่ 20ปีจ่ายแค่8พันล.

ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 10 มีนาคม พ.ศ. 2551 ปีที่ 31 ฉบับที่ 3982 (3182)

คณะทำงานภายใต้มาตรา 13 พ.ร.บ. ร่วมทุนฯมึน "เซ็นทรัล" งัดแผนเหนือเมฆ ขอต่อสัญญาเช่าที่ดินสามเหลี่ยมพหลโยธิน 47 ไร่ เสนอผลตอบแทน 30 ปีที่ 1.4 หมื่นล้านบาท ส่วน 20 ปีแค่ 8 พันล้านบาท หวังล่อใจ แต่การรถไฟฯรู้ทัน ยืนยันให้เช่า 20 ปีแลก 2 หมื่นกว่าล้านบาท ตามข้อเสนอของบริษัทที่ปรึกษา "สันติ พร้อมพัฒน์" หนุนเต็มที่ เตรียมเสนอ ครม.เปิดประมูลหาผู้เช่ารายใหม่

นายนคร จันทรศร รองผู้ว่าการและรักษาการผู้ว่าการ การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ในฐานะประธานคณะกรรมการตามมาตรา 13 พระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมหรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ.2535 เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ในการประชุมคณะกรรมการเมื่อวันที่ 6 มีนาคมที่ ผ่านมา เพื่อพิจารณาข้อเสนอของบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ที่เสนอผลประโยชน์ตอบแทนให้ ร.ฟ.ท. ในการต่อสัญญาเช่าที่ดินและทรัพย์สินของ ร.ฟ.ท.บริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน พื้นที่ 47.22 ไร่ ซึ่งจะครบกำหนดสัญญาวันที่ 18 ธันวาคม 2551 ที่ประชุมมีมติให้ตั้งคณะทำงานขึ้นมา 1 ชุด เพื่อเจรจาต่อรองทางเซ็นทรัลจนกว่าจะได้ข้อยุติ เนื่องจากทั้ง 2 ฝ่ายยังมีความเห็นต่างกันในหลายประเด็น

โดยมีสาเหตุมาจากเซ็นทรัลฯยื่นข้อเสนอผลตอบแทนโดยประเมินแบบมูลค่าปัจจุบัน (present value) ใน 2 ออปชั่น คือ ระยะเช่า 20 ปีอยู่ที่ 8,000 ล้านบาท และระยะ 30 ปีอยู่ที่ 14,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาในเบื้องต้น ไม่รวมค่าปรับปรุงอาคารและอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายแต่ละปี ต่างจากที่บริษัทที่ปรึกษาของ ร.ฟ.ท.ประเมิน จึงต้องการให้คณะทำงานเจรจากับทางเซ็นทรัลอีกครั้ง โดยจะดูว่าตัวเลขที่เซ็นทรัลประเมินมาจากฐานอะไร ฐานเดียวกันกับที่บริษัทที่ปรึกษานำมาคำนวณหรือไม่ เพื่อให้มั่นใจว่าเซ็นทรัลฯไม่ได้ปั้นตัวเลขขึ้นมาเอง

"ดูข้อเสนอแล้ว เซ็นทรัลต้องการขุดบ่อล่อให้เราเจรจาที่ 30 ปี จึงให้ผลตอบแทน 30 ปีสูงกว่า 20 ปีมาก ขณะที่คณะกรรมการมาตรา 13 เห็นด้วยตามที่ปรึกษาเสนอเจรจาที่ 20 ปี" นายนครกล่าวและว่า

นอกจากนี้จากที่บริษัทที่ปรึกษาเสนอผลประเมินให้พิจารณา เมื่อประเมินแบบมูลค่าปัจจุบันระยะเวลา 20 ปี ผลตอบแทนจะอยู่ที่ 11,500 กว่าล้านบาท สูงกว่าที่เซ็นทรัลเสนอ 3,500 ล้านบาท ระยะเวลา 30 ปีอยู่ที่ 13,500 กว่าล้านบาท น้อยกว่าของเซ็นทรัล 500 ล้านบาท

แหล่งข่าวจาก ร.ฟ.ท.เปิดเผยว่า ข้อเสนอของเซ็นทรัลต่อสัญญาเช่า 20 ปี คิดมูลค่าปัจจุบันอยู่ที่ 8,000 ล้านบาท จ่ายก้อนแรกค่าผลประโยชน์ตอบแทนการได้สิทธิการทำสัญญาเพื่อให้ได้ลงนามสัญญาก่อนบุคคลอื่น 2,000 ล้านบาท ที่เหลือผ่อนจ่ายเป็นรายปี 20 ปี คิดรวมดอกเบี้ย 6% ต่อปีแล้ว อยู่ที่ 14,000ล้านบาท เมื่อรวมค่าปรับปรุงอาคารอีก 2,000 ล้านบาท เป็น 16,000 ล้านบาท

ขณะที่ระยะเช่า 30 ปี เซ็นทรัลเสนอ 14,000 ล้านบาท จ่ายก้อนแรกค่าผลประโยชน์ตอบแทนการได้สิทธิการทำสัญญาเพื่อให้ได้ลงนามสัญญาก่อนบุคคลอื่น 3,000 ล้านบาท ที่เหลือจ่ายรายปีจนครบ 30 ปี ปีแรกจ่าย 300-400 ล้านบาท จากนั้นจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยปีที่ 30 ค่าเช่าอยู่ที่ 2,000 ล้านบาท ค่าปรับปรุงอาคารจ่าย 2 รอบ รอบแรก 3,500 ล้านบาท รอบที่ 2 จ่ายปีที่ 20 วงเงิน 2,000 ล้านบาท เมื่อรวมดอกเบี้ยปีละ 6% เบ็ดเสร็จรวมทั้งหมด 3 หมื่นกว่าล้านบาท

"คณะกรรมการเห็นข้อเสนอของเซ็นทรัลแล้วเครียด เพราะตัวเลขเช่า 20 ปีเสนอมาน้อยเกินไป ส่วนข้อเสนอ 30 ปี ตั้งข้อสังเกตว่าน่าจะเป็นตัวเลขที่เกินจริง ผิดไปจากที่ปรึกษาประเมินออกมาว่า การต่อสัญญาเช่า 20 ปีจะได้ประโยชน์สูงสุด โดยระบุว่าแม้การให้เช่า 30 ปีจะได้ผลตอบแทนสูงกว่า 20 ปี แต่ถ้ามองในเรื่องของมูลค่าเงินของปีที่ 20 จนถึง 30 ปี เมื่อคำนวณเป็นมูลค่าปัจจุบันแล้วถือว่าต่ำมาก และถือว่าเซ็นทรัลไม่ได้ยึดรูปแบบของมาบุญครองมาเป็นฐานในการคิด ทำให้ตัวเลขของ 30 ปีสูง ซึ่งคณะกรรมการจะต้องไปตรวจสอบตัวเลขให้ชัดเจน"

"เรายืน 20 ปี เพราะศึกษาไว้ชัดว่าเป็นประโยชน์ต่อราชการ การตัดสินใจเรื่องเวลาเป็นสิ่งสำคัญ ต้องให้เจ้าของที่ดินได้ประโยชน์สูงสุด แต่เซ็นทรัลคิดแตกต่างจากเรา เสนอวงเงิน 30 ปีมาสูงเพื่อให้เราสนใจ แล้วกดตัวเลข 20 ปีต่ำ แต่ไม่รู้ว่าตัวเงินที่เสนอมาจากไหน ถ้าเซ็นทรัลไม่เช่าต่อก็ไม่เป็นไร จะได้เปิดประมูลหาผู้เช่ารายใหม่" แหล่งข่าวกล่าวและว่า

สำหรับเงื่อนไขที่ ร.ฟ.ท.เสนอไป ใน เรื่องของส่วนแบ่งรายได้ที่ต้องแบ่งให้ ร.ฟ.ท.ในปีที่ 10 เหมือนกับที่กรณีห้างมาบุญครองเช่าที่ดินจากจุฬาฯนั้น ในการยื่นข้อเสนอทางเซ็นทรัลไม่ได้พูดถึง แต่จะนำหลักการนี้มาเจรจาด้วย

อย่างไรก็ตาม ร.ฟ.ท.เตรียมแผนสำรองไว้ ถ้าหากเจรจากับเซ็นทรัลไม่ได้ข้อยุติ โดยจะทำตามนโยบายของนายสันติ พร้อมพัฒน์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ที่เห็นว่าผลตอบแทนน่าจะสูงกว่า 2 หมื่นล้านบาทขึ้นไป และให้เปิดประมูลหาผู้เช่ารายใหม่ควบคู่ไปด้วย ซึ่งกำลังจะทำเรื่องเสนอไปยังกระทรวงการคลังเพื่อขออนุมัติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ประกาศเชิญชวนเอกชนรายใหม่มายื่นข้อเสนอ เนื่องจากทรัพย์สินมีมูลค่าสูงถึง 9,100 ล้านบาท แยกเป็นมูลค่าอาคาร 4,900 ล้านบาท มูลค่าที่ดิน 4,100 ล้านบาท ซึ่งตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ หากทรัพย์สินเกินกว่า 5,000 ล้านบาท จะต้องดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ คาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการประมาณ 1 ปี

โดยในระหว่างเลือกผู้เช่ารายใหม่ เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า อีกแนวทางหนึ่งที่ ร.ฟ.ท.จะต้องดำเนินการเพื่อไม่ให้เกิดสุญญากาศคือ จะเจรจากับเซ็นทรัลให้บริหารจัดการชั่วคราว โดยจ่ายค่าเช่าเป็นรายปี โดยให้เซ็นทรัลเป็นผู้เสนอผลตอบ แทนก่อน และถ้าตกลงไม่ได้จะเปิดประมูลหารายใหม่มาบริหารพื้นที่ชั่วคราวแทน

[Wisarut]

รฟท.เซ็งกลุ่มเซ็นทรัลฯ เหนียวจ่ายค่าเช่าที่ 20 ปี ยอมควักแค่ 8 พันล.

โดย ผู้จัดการออนไลน์ 10 มีนาคม 2551 13:36 น.


รฟท.ปัดข้อเสนอ "เซ็นทรัลฯ" จ่ายค่าต่อสัญญาใหม่เช่าที่ดินห้างเซ็นทรัล ลาดพร้าว 20 ปี ขอจ่ายแค่ 8.5 พันล้าน ชี้ต่ำเกินไป สั่งเจรจาต่อรองใหม่ พร้อมระบุ หากได้เช่าต่ออีก 30 ปี พร้อมจะจ่าย 1.4 หมื่นล้าน

วันนี้(10 มี.ค.) นายนคร จันทศร รักษาการผู้ว่าการ การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กล่าวถึงกระแสข่าวข้อตกลงเช่าที่ดินลาดพร้าวของห้างเซ็นทรัลไม่ลงตัวนั้น โดยยอมรับว่า ราคาค่าเช่าที่เสนอมานั้น ต่ำเกินไป โดยบริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด(มหาชน) ผู้บริหารพัฒนาพื้นที่บริเวณห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว และโรงแรมเซ็นทารา ลาดพร้าว ได้ส่งหนังสือยื่นข้อเสนอผลตอบแทนกรณีการต่อสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวมายัง ร.ฟ.ท.แล้ว แต่อยู่ระหว่างการเจรจาต่อรองกัน

นายนคร กล่าวถึงผลสรุปการพิจารณาข้อเสนอของเอกชนในเบื้องต้น พบว่า ผลตอบแทนที่ ร.ฟ.ท.จะได้รับค่อนข้างต่ำ ดังนั้น ร.ฟ.ท.จะต้องเจรจาเพื่อขอเพิ่มสิทธิประโยชน์ และผลตอบแทนที่จะได้รับให้มากขึ้น เพื่อให้ ร.ฟ.ท. ได้รับประโยชน์สูงสุด โดยการต่อสัญญาเช่าดังกล่าวจะเป็นการต่อสัญญาเพื่อเช่าที่ดินและอาคารสิ่งปลูกสร้าง

ด้านแหล่งข่าวจาก กระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า บริษัทเซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด(มหาชน) ได้เสนอผลตอบแทนการเช่าที่ดิน และอาคารบริเวณห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว และโรงแรมเซ็นทารา ลาดพร้าวเซ็นทรัล ลาดพร้าว(บริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน) ที่ 8,500 ล้านบาท สำหรับการต่อสัญญาเช่าระยะเวลา 20 ปี และเสนอผลตอบแทนการเช่าที่ 14,000 ล้านบาท สำหรับการต่อสัญญาเช่าระยะเวลา 30 ปี

ขณะที่ คณะกรรมการมาตรา 13 ตามขั้นตอนของ พ.ร.บ.ว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงานและดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2535 ที่มี รักษาการผู้ว่าการร.ฟ.ท. เป็นประธาน จะได้พิจารณาเจรจาผลตอบแทนให้มีความเหมาะสมต่อไป และคาดว่าจะใช้เวลาในการดำเนินการไม่นาน เพราะใกล้จะหมดอายุสัญญาในสิ้นปี 2551 แล้ว

อย่างไรก็ตาม หากการเจราจาสามารถตกลงกันได้ ร.ฟ.ท.จะต้องนำเสนอขอความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) เช่นเดียวกับการเช่าที่ดินและอาคารบริเวณห้างสรรพสินค้ามาบุญครอง ซึ่งผลประโยชน์ตอบแทนจากการเช่าที่ดินทั้งที่มาบุญครอง และเซ็นทรัลลาดพร้าว นั้นทางจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ได้รับผลตอบแทนในการให้บริษัท เอ็มบีเค จำกัด(มหาชน) เช่าตลอดอายุสัญญาเป็นจำนวนเงิน 22,860.22 ล้านบาท

[Wisarut]

สันติสั่งลุยพัฒนาที่ดินแปลงใหญ่วงในแจงต้องเร่งแก้ 4 ปมปัญหา

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2309 30 มี.ค. - 02 เม.ย. 2551


สันติ สั่งบอร์ดการรถไฟฯ ลุยพัฒนาที่ 3 แปลงใหญ่ "มักกะสัน-พหลโยธิน-แม่น้ำ" เต็มสูบ ไม้ตีกรอบเวลา เหตุมั่นใจบอร์ดมีศักยภาพมากพอ ด้านผู้บริหารการรถไฟฯ เสนอขอทวนแผนแม่บทเดิม เหตุไม่สอดรับแนวนโยบายเจ้ากระทรวงหูกวาง อีกทั้งยังขาดการรองรับระบบขนส่งมวลชน-โลจิสติกส์ พร้อมวอนให้คิดแก้ปัญหาในพื้นที่ 4 ปมใหญ่ให้จบก่อน

นายสันติ พร้อมพัฒน์ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม กล่าวภายหลังการมอบนโยบายต่อคณะกรรมการบริหาร (บอร์ด) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ที่มีนายสมศักดิ์ บุญทอง เป็นประธาน ว่า นอกจากจะมอบนโยบายให้บอร์ดเร่งพิจารณาแก้ปัญหาเรื่องการผู้บริหารองค์กรตัวจริงแล้ว ยังได้ให้แนวทางบอร์ดนำทรัพย์สินของการรถไฟฯที่มีอยู่ ซึ่งเป็นที่ดินแปลงใหญ่ อาทิ ที่ดินย่านมักกะสัน ที่ดินบริเวณสถานีแม่น้ำ ที่ดินย่านพหลโยธิน มาพัฒนาเพิ่มศักยภาพ และสร้างรายได้ เพื่อนำเงินที่ได้มาแก้ปัญหาการขาดทุนของการรถไฟฯ ด้วย ซึ่งจะไม่มีการกำหนดกรอบเวลาการทำงานในเรื่องต่างๆ เนื่องจากมั่นใจว่าบอร์ดมีความสามารถในการดำเนินการอยู่แล้ว

อนึ่งก่อนหน้านี้ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ได้กล่าวถึงแนวทางการพัฒนาที่ดินย่านมักกะสันว่า จะเปิดให้เอกชนเพียงรายเดียวเข้ามารับสัมปทานเพื่อรับสิทธิการพัฒนาพื้นที่ทั้งหมด โดยจะพิจารณาให้ดำเนินการเพียงรายเดียว มีกรอบระยะเวลาการรับสัมปทานลักษณะ 30 บวก 30 ปี แต่เมื่อครบอายุสัมปทานในช่วง 30 ปีแรก ทรัพย์สินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด จะต้องตกเป็นสิทธิของการรถไฟฯ อีกทั้งสามารถเจรจาต่อรองผลตอบแทนกันใหม่ได้ โดยเอกชนจะต้องรับภาระค่าลงทุนเองทั้งหมด ซึ่งคาดว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 200,000 ล้านบาท

ขณะที่ นายอารักษ์ ราษฎร์บริหาร หัวหน้าผู้บริหารด้านการเงิน (CFO) การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า หากจะมีการพัฒนาที่ดินย่านมักกะสัน เป็น "มักกะสันคอมเพล็กซ์" ตามแนวคิดของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม แม้จะเป็นแนวทางที่คาดว่าจะสร้างรายได้ให้ได้มาก แต่คงจะต้องมีการศึกษาทบทวนแผนแม่บทการพัฒนาโครงการมักกะสันคอมเพล็กซ์ใหม่อีกครั้ง เนื่องจากแผนแม่บทเดิมที่ทำการศึกษาไว้นั้นศึกษาไว้หลายปีแล้ว อีกทั้งรูปแบบของแผนแม่บทได้แบ่งโซนพื้นที่การพัฒนาออกเป็น 6 โซน เพื่อให้มีผู้ประกอบการรายหลายเข้ามาประมูลรับสิทธิพัฒนาในแต่ละพื้นที่ ซึ่งจะไม่สอดคล้องกับแนวคิด ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมต้องการให้มีเอกชนเพียงรายเดียว ได้สิทธิในการพัฒนาพื้นที่บริเวณดังกล่าว ที่สำคัญแผนแม่บทเดิมที่ออกแบบไว้ไม่ได้มีการคำนึงถึงการเชื่อมโยงระบบขนส่งมวลชน และระบบโลจิสติกส์ด้วย

นอกจากนั้นแล้ว จะต้องมีการวางแผนบริหารจัดการปัญหาที่มีอยู่ในพื้นที่ย่านมักกะสัน 4 เรื่องให้ชัดเจนก่อน ปัญหาที่ 1 คือ จะต้องมีการกำหนดความชัดเจนของการรื้อย้ายโรงงานซ่อมบำรุงมักกะสัน ที่เมื่อมีการพัฒนาเป็นคอมเพล็กซ์คงต้องมีการย้ายโรงงานออกจากพื้นที่ ซึ่งตรงนี้ต้องมีความชัดเจนว่าจะย้ายไปที่ใด และงบประมาณในการดำเนินการใครจะรับผิดชอบ ที่สำคัญต้องคำนึงถึงด้วยว่าเมื่อย้ายไปแล้วจะมีผลกระทบต่อการเดินรถ หรือการซ่อมบำรุงขบวนรถไฟมากน้อยเพียงใด

ส่วนเรื่องที่ 2 ที่ต้องพิจารณาคือ การดูแลพนักงานจำนวน 2,000 คน ที่จะได้รับผลกระทบจากการย้ายโรงงานซ่อมบำรุงมักกะสัน ว่าจะบริหารจัดการอย่างไร ต้องมีการชดเชยอย่างไรบ้าง เรื่องที่ 3 ที่ต้องพิจารณาคือโรงพยาบาลบุรฉัตร ซึ่งมีความสำคัญต่อการรถไฟฯ เป็นอย่างมาก เนื่องจากถือเป็นสวัสดิการที่ดีที่สุดของการรถไฟฯ เพราะช่วยลดค่าใช้จ่ายของพนักงานได้เป็นอย่างมากนั้น จะต้องย้ายออกจากพื้นที่ไป หรือจะกำหนดในทีโออาร์ให้จัดทำเป็นส่วนหนึ่งของแผนพัฒนาแผนใหม่ที่จะให้เอกชนเข้ามาลงทุน นอกจากนั้นแล้ว จะต้องพิจารณาแก้ปัญหาเรื่องชุมชนบุกรุกในพื้นที่ที่มีอยู่ประมาณ 5-600 ครัวเรือนด้วยว่าจะแก้ปัญหาอย่างไร

ส่วนแนวทางที่จะให้เอกชนเข้ามารับสัมปทานเพียงรายเดียวนั้น ก็คงต้องพิจารณาให้รอบคอบ เนื่องจากแนวทางดังกล่าวเป็นแนวทางที่จะต้องเข้าสู่ขบวนการ ระเบียบของพ.ร.บ.ว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงาน หรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ.2535 หรือพ.ร.บ.ร่วมทุนอย่างแน่นอน ซึ่งคงต้องใช้เวลาในการดำเนินการนาน ไม่น่าจะทำได้เร็ว และต้องทำอย่างรอบคอบด้วย หัวหน้าเจ้าหน้าที่ด้านการเงินกล่าว

อนึ่ง แนวทางการพัฒนาพื้นที่บริเวณย่านโรงงานมักกะสัน ตามผลการศึกษาที่จัดทำโดย บริษัทไทยเอนยิเนียริ่ง คอนซัลแตนท์ จำกัด และบริษัท ดีไซน์ คอนเซป จำกัด ได้ระบุว่าพื้นที่ที่สามารถนำมาพัฒนาเพิ่มศักยภาพได้มีอยู่ 571 ไร่ จากเนื้อที่ที่มีอยู่รวมทั้งสิ้น 745 ไร่ ซึ่งแบ่งพื้นที่การพัฒนาออกได้ 3 ส่วนใหญ่ๆ โดยแบ่งเป็นพื้นที่ ส่วนที่ 1 ประกอบด้วย โซน 1A ซึ่งอยู่ทางด้านทิศตะวันออก ติดกับสถานีรับส่งผู้โดยสารอากาศยานในเมือง (CAT) พื้นที่ 122 ไร่ สามารถพัฒนาให้เป็นพื้นที่ส่วนธุรกิจการค้า

พื้นที่ 1B จะอยู่ทางด้านทิศตะวันตก ติดกับสถานีราชปรารภ พื้นที่ 42 ไร่ สามารถพัฒนาเป็นส่วนบางกอกแฟชั่น เพื่อให้มีความเชื่อมต่อกับย่านประตูน้ำได้ และพื้นที่ 1C ซึ่งอยู่ทางตอนล่างของพื้นที่ด้านทิศใต้ ติดกับถนนเพชรบุรีตัดใหม่ พื้นที่ 205 ไร่ มีศักยภาพพัฒนาเป็นส่วนแสดงสินค้าได้

ส่วนพื้นที่ที่ 2 คือ 2A อยู่ทางตอนกลางของพื้นที่ด้านทิศเหนือติดกับบึงมักกะสัน พื้นที่ 55 ไร่ มีศักยภาพที่จะพัฒนาเป็น Bangkok Tower เพื่อเป็นแหล่งท่องเที่ยวแห่งใหม่ได้ ด้านพื้นที่ 2B ที่อยู่ทางตอนกลางของพื้นที่ด้านทิศเหนือติดกับบึงมักกะสัน และเชื่อมต่อกับพื้นที่ในส่วน 1A ในทิศตะวันออก พื้นที่ 33 ไร่ สามารถพัฒนาเป็นส่วนธุรกิจสำนักงานได้

สำหรับพื้นที่โซน 2C อยู่ทางตอนกลางของพื้นที่ด้านทิศเหนือติดกับบึงมักกะสัน และจะสามารถเชื่อมต่อกับพื้นที่ในส่วน 3 ที่จะได้รับการพัฒนาต่อในทิศตะวันตก พื้นที่ 42 ไร่ ก็พัฒนาให้เป็นพื้นที่ส่วนธุรกิจสำนักงาน ขณะที่พื้นที่ส่วนที่ 3 ซึ่งตั้งอยู่ระหว่างพื้นที่ส่วน 1C และ 2C พื้นที่ 72 ไร่ ถูกจัดลำดับการพัฒนาไว้สำหรับเป็นส่วนต่อขยายของการพัฒนาในอนาคต

ทั้งนี้ กลุ่มบริษัทที่ปรึกษา ได้ทำการประเมินมูลค่าการลงทุนไว้ที่ 195,833,247,792 บาท ส่วนแนวทางการลงทุนก็เห็นว่าการรถไฟฯ สามารถแยกหน่วยงานออกมาเป็นหน่วยธุรกิจ (Business Unit) เพื่อทำการพัฒนาเอง หรือจะร่วมทุนกับเอกชนก็ได้ หรืออีกทางหนึ่งอาจจะให้สิทธิเอกชนเข้ามารับสัมปทานภายใต้ระยะเวลา 50 ปี เป็นลักษณะเช่าในระยะแรก 30 ปี บวกสิทธิพิเศษในการต่อสัญญาเช่าอีก 25 ปี และมีระยะเวลาในการก่อสร้างอีก 5 ปี ซึ่ง จะส่งผลให้การรถไฟฯ มีรายได้ประมาณ 12,000 ล้านบาท และจะสามารถคืนทุนได้ภายใน 15 ปี โดยมีผลตอบแทนอยู่ที่ 16.27%

[Wisarut]

เซ็ลทรัลฯ ส่อแห้วต่อสัญญาเช่าที่ดินลาดพร้าว รฟท.เดินหน้าเปิดประมูลใหม่

โดย ผู้จัดการออนไลน์ 9 เมษายน 2551 13:19 น.

รฟท.ฉุน! กลุ่มเซ็นทรัลฯ ยึกยักเงื่อนไขต่อสัญญาเช่าที่ดิน ห้างเซ็นทรัลฯ ลาดพร้าว เสนอผลตอบแทนแค่ 8.5 พันล. ต่ำกว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ แต่ต้องการผูกขาดยาวถึง 30 ปี ลั่นเดินหน้าประมูลใหม่ เปิดทางเอกชนที่สนใจ ทั้งกลุ่มมาบุญครอง , เดอะมอลล์ ,โรงแรมดุสิตธานี และโรงแรมโนโวเทล มีโอกาสเข้าร่วมประมูล

วันนี้(9 เม.ย.) มีรายงานข่าวจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยความคืบหน้ากรณีของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด(มหาชน) หรือ CPN ขอต่อสัญญาเช่าที่ดินห้างเซ็นทรัล ลดพร้าว เป็นระยะเวลา 30 ปี โดยล่าสุด คณะกรรมการที่ตั้งขึ้นตามมาตรา 13 แห่งพระราชบัญญัติเข้าร่วมงานหรือดำเนินงานในกิจการของรัฐ พ.ศ.2535 (พ.ร.บ.ร่วมทุน) เพื่อพิจารณาการบริหารจัดการที่ดินบริเวณปากทางลาดพร้าว ซึ่งมีนายนคร จันทศร รักษาการ ผู้ว่าฯ ร.ฟ.ท.เป็นประธาน และได้มีการประชุมร่วมกัน หลังจากเจรจากับตัวแทนกลุ่มเซ็นทรัลฯ ที่เป็นผู้เช่าแล้ว ได้ข้อสรุปเบื้องต้นว่า ร.ฟ.ท.อาจจะไม่ต่อสัญญากับ CPN แต่จะเปิดประมูลเพื่อหาผู้ประกอบการรายใหม่แทน

ทั้งนี้ คณะกรรมการตามมาตรา 13 อ้างว่า ต้องยึดแนวทางตามที่บริษัทที่ปรึกษาเสนอมา คือ ร.ฟ.ท.ควรต่อสัญญากับ CPN เพียง 20 ปี และคำนวณว่าจะได้ผลตอบแทนรวม ณ ปัจจุบัน 11,000 ล้านบาท แต่ที่กลุ่ม CPN เสนอมา พบว่าเขาเสนอผลตอบแทนรวมให้ ร.ฟ.ท.แค่ 8,500 ล้านบาท สำหรับการต่อสัญญาอีก 20 ปี ซึ่งคณะกรรมการตามมาตรา 13 เห็นว่าต่ำกว่าที่ปรึกษาเสนอมา จึงไม่ควรต่อสัญญาอีก เพราะจะเสียประโยชน์

ส่วนกรณีที่ CPN เสนอมาว่าขอต่อสัญญาอีก 30 ปี และเมื่อรวมผลตอบแทนกับดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญา ร.ฟ.ท.จะได้รับประโยชน์ถึง 32,000 ล้านบาท พร้อมกับ CPN ได้เสนอจะปรับปรุงอาคารให้อีก 5,800 ล้านบาทด้วยนั้น คณะกรรมการตามมาตรา 13 ไม่ได้พิจารณา เพราะเห็นว่า ที่ปรึกษาไม่ได้เสนออัตราดังกล่าว จึงเกรงว่าจะเกิดปัญหาภายหลัง

สำหรับการเปิดประมูลใหม่นั้น ร.ฟ.ท.คาดว่า ต้องใช้เวลาประมาณ 1 ปี ขณะที่ CPN จะหมดอายุสัญญาในวันที่ 18 ธ.ค.นี้แล้ว ดังนั้น ร.ฟ.ท.จึงต้องเตรียมบริหารจัดการในช่วงที่การประมูลยังไม่เสร็จสิ้นด้วย โดยเบื้องต้น มีแนวคิดอยู่ 2 ประการ คือ การยอมให้ CPN บริหารต่อไป จนกว่าจะได้ผู้ประกอบการรายใหม่ หรือ จัดหาเอกชนรายอื่นมาบริหารแทน ซึ่งล่าสุด ได้เตรียมเชิญ เอกชนประมาณ 3-4 รายที่น่าสนใจ มาร่วมหารือภายใน1-2 วันนี้ คือ มาบุญครอง , เดอะมอลล์ ,โรงแรมดุสิตธานี และโรงแรมโนโวเทล

นอกจากนี้ ร.ฟ.ท.ต้องทำหนังสือสอบถามไปยังสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ(สศช.) ด้วยว่า การหาเอกชนรายอื่นมาบริหารแทนระหว่างเปิดประมูลนั้นต้องดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนด้วยหรือไม่ เพราะมูลค่าโครงการเกิน1,000 ล้านบาท พร้อมกับจะต้องจ้างที่ปรึกษา มาศึกษาการดำเนินกิจการตาม พ.ร.บ.ดังกล่าว

ตอนนี้ ร.ฟ.ท.ได้เตรียมการประมูลใหม่แล้ว ซึ่งกว่าจะได้ตัวผู้ชนะก็ต้องใช้เวลาไม่ต่ำกว่า1 ปี ปัญหาที่สำคัญ คือ พ.ร.บ.ร่วมทุน เพราะแม้ว่าจะให้ใครบริหารแค่ปีเดียวช่วงรอประมูล แต่ก็ต้องเข้าเงื่อนไข พ.ร.บ.อยู่ดี เนื่องจากโครงการเกิน 1 พันล้าน ซึ่งเรื่องนี้บอกได้เลยว่ายุ่งยากไม่น้อย แถมต้องมาคำนวณผลตอบแทนแค่ 1 ปีด้วย ทั้งหมดเราก็ต้องถามสภาพัฒน์ฯก่อน เพราะเขาเป็นคนออกกฎหมายนี้ และต้องพิจารณารายละเอียดโครงการนี้ด้วย"แหล่งข่าว กล่าว

อย่างไรก็ตาม กลุ่มที่เตรียมเข้าร่วมประมูล ตั้งข้อสังเกตุว่า การเปิดประมูลใหม่ อาจจะสร้างปัญหาตามมามากกว่าการต่อสัญญากับผู้เช่ารายเดิม เพราะเบื้องต้น ร.ฟ.ท.จะตั้งราคากลางไว้ไม่ต่ำกว่า 11,000 ล้านบาท ตามที่ที่ปรึกษาเสนอสำหรับเงื่อนไขสัญญา 20 ปี ซึ่งผู้ที่เข้ามาใหม่จะต้องทำนุบำรุงอาคารสถานที่ทั้งหมด โดยเฉพาะระบบสาธารณูปโภค รวมทั้งต้องสร้างฐานลูกค้าใหม่ด้วย ซึ่งภาระดังที่กล่าวมาอาจทำให้เอกชนรายใหม่แบกรับไม่ไหว

// -----------------------------------------------------------------

ฮ่วย มหกรรมล้มโต๊ะชัดๆ งานนี้ สายไหน ที่มี Connection กะ รมต. สันติ หรือ สมัคร ท่าจะได้เปรียบแน่ๆ

[pak_nampho]

เฮียวิซ...คิดว่า CPN คงไม่ปล่อยให้หมูหลุดจากปากแน่...เพราะคำนวนจุดคุ้มทุนแล้ว...กำไร เพียงแต่ยึดเวลารอเชิงคู่แข่งเท่านั้น
ถ้า รฟท. หาผู้ลงทุนรายใหม่ไม่ได้ อาจต้องยอมให้ตาม CPN คิดว่าเวลาที่เหลือ CPN Play game หรอก...
_________________
+++++++++++++++++ ๑๑๖ ปี รถไฟไทยก้าวไกล....จากรถจักรไอน้ำ +++++++++++++++++

....................บุตร ครฟ. พขร.ตรี แขวงรถพ่วงปากน้ำโพ ...................

[Wisarut]

[Wisarut]

เปิดฉากต่อรองสัญญาเซ็นทรัล + ร.ฟ.ท. ยันให้เช่าต่อ 20 ปีพร้อมจี้ทบทวนตัวเลขผลตอบแทนใหม่

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2314 17 เม.ย. - 19 เม.ย. 2551


การรถไฟฯ เร่งเดินเกมเจรจาต่อสัญญาเช่าที่เซ็นทรัล หวังให้ได้ข้อยุติเร็วๆ นี้ เตรียมส่งหนังสือยืนยันให้เวลาเช่ารอบใหม่แค่ 20 ปี ย้ำเหมาะสมแล้ว พร้อมจี้ให้ทบทวนตัวเลขผลตอบแทนใหม่ใน 2 สัปดาห์ เหตุของเดิมเสนอต่ำกว่าราคาประเมิน ยันยังไม่มีแนวคิดหาเอกชนรายใหม่ในตอนนี้ แต่พร้อมจะเปิดประมูลอีกครั้งหลังปี 2571


แหล่งข่าวระดับสูงรายหนึ่งจากการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าการเจรจาต่อสัญญาระหว่างการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กับบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ในการเช่าที่ดินเพื่อพัฒนาที่ดินบริเวณสามเหลี่ยมย่านพหลโยธิน ประมาณ 47.22 ไร่ ต่อ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ขณะนี้ถือได้ว่าเริ่มเข้าสู่กระบวนการเจรจาต่อรองกันอย่างเป็นทางการแล้ว


โดยในการประชุมคณะกรรมการมาตรา 13 ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมงาน หรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ.2535 ที่มีนายนคร จันทศร รองผู้ว่าการ การรถไฟฯ เป็นประธาน เมื่อวันที่ 8 เมษายนที่ผ่านมา ที่ประชุมได้มีมติมอบหมายให้การรถไฟฯ เร่งทำหนังสือแจ้งยืนยันกลับไปยัง บจ. เซ็นทรัล ภายในสัปดาห์นี้ว่าจะเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินครั้งใหม่โดยยึดที่กรอบระยะเวลา 20 ปี เนื่องจากพิจารณาแล้วเห็นว่าเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุด จากตัวเลือกเปรียบเทียบ 3 ช่วงเวลา คือ 10 ปี 20 ปี และ 30 ปี และยืนยันว่ายังไม่มีการพิจารณาเรื่องการเปิดประมูลหารายใหม่ในขณะนี้แน่นอน


"การต่อสัญญากับเซ็นทรัลนั้น อันดับแรกต้องตอบให้ชัดเจนก่อนว่า จำเป็นจะต้องเจรจากับเซ็นทรัลหรือไม่ ซึ่งจากการหารือกับอัยการสูงสุดและกฤษฎีกาแล้ว ได้รับการยืนยันจากทั้ง 2 ฝ่ายว่าการรถไฟฯ จำเป็นจะต้องเจรจากับเซ็นทรัลจนกว่าจะได้ข้อยุติ ตามที่ได้ทำข้อตกลงร่วมกันไว้ในสัญญาฉบับแรก สิ่งที่จะต้องตอบเป็นเรื่องที่ 2 คือเงื่อนเวลาที่จะให้ต่อสัญญา ซึ่งพิจารณาแล้วเห็นว่า 20 ปีเป็นระยะเวลาที่เหมาะสม และเป็นสิ่งที่กรรมการส่วนใหญ่ยืนยันต้องการตั้งแต่แรก แต่มีกรรมการบางคนที่เสนอให้เพิ่มตัวเลือก 30 ปีเข้าไปด้วย เพราะคาดหวังว่าจะได้ราคาสูงกว่าที่บริษัทที่ปรึกษาประเมิน แต่ในความเป็นจริงแล้วเป็นไปไม่ได้ที่ผลประโยชน์ตอบแทน 30 ปีจะสูงกว่า 20 ปี" แหล่งข่าวกล่าว


ในขณะเดียวกัน จะแจ้งให้ บจ.เซ็นทรัล ทบทวนอัตราผลตอบแทนเสนอมาให้การรถไฟฯ พิจารณาใหม่อีกครั้งด้วย โดยจะให้เวลาในการทบทวนตัวเลข 2 สัปดาห์ ทั้งนี้เป็นเพราะตัวเลขที่ บจ.เซ็นทรัลเสนอมานั้นต่ำเกินไป เนื่องจากใช้ตัวเลขประเมินค่าผลตอบแทนที่ต่ำกว่าความเป็นจริงอยู่มาก อัตราผลตอบแทนที่เสนอมาจึงต่ำกว่าที่กลุ่มบริษัทที่ปรึกษาประเมินไว้


โดยกลุ่มบริษัทที่ปรึกษาได้ประเมินไว้ว่าผลตอบแทนคิดเป็นมูลค่าปัจจุบันในช่วง 20 ปี ควรจะได้ประมาณ 11,500 ล้านบาท และในช่วง 30 ปี ควรจะได้ประมาณ 13,700 ล้านบาท แต่ตัวเลขที่ทางเซ็นทรัลเสนอผลตอบแทนมาสำหรับ 20 ปี คือ ในราคา 8,400 ล้านบาท และ 14,000 ล้านบาท ถือว่าเป็นราคาที่ต่ำเกินไป เชื่อว่าจะสามารถคิดผลตอบแทนที่สูงกว่านี้ได้


นอกจากนั้นแล้ว จากการพิจารณาของกรรมการ ประกอบกับข้อมูลจากกลุ่มบริษัทที่ปรึกษา เห็นว่าควรจะยืดเวลาการต่อสัญญาที่ 20 ปี เพราะอายุการใช้งานจะครบ 50 ปี ซึ่งสมควรที่จะต้องมีการปรับปรุงหรือสร้างอาคารใหม่ทดแทน ที่สำคัญผลตอบแทนในช่วงเวลาตั้งแต่ปีที่ 21-30 นั้น เมื่อคิดคำนวณผลตอบแทนเป็นมูลค่าปัจจุบัน ในทุกๆ 10,000 ล้านบาท จะคิดเป็นมูลค่าปัจจุบันได้เพียงแค่ 70-80 ล้านบาทเท่านั้น อีกทั้งจากการสอบถามหน่วยงานอื่น อาทิ กรมธนารักษ์ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ แล้ว ก็จะเห็นได้ว่าระยะเวลาในการต่อสัญญาเช่าลักษณะที่มีข้อตกลงผูกพันเช่นนี้จะให้ต่อเวลาเพียง 20 ปีเท่านั้น จึงเห็นควรว่าการต่อสัญญาระยะเวลา 20 ปีเพียงพอแล้ว และควรเปิดโอกาสให้มีการประมูลเพื่อที่จะได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าที่สุดต่อการรถไฟฯ


แหล่งข่าวรายเดิมกล่าวต่อว่า การต่อสัญญาเซ็นทรัลครั้งนี้ เป็นการเดินตามข้อตกลงที่มีร่วมกัน แต่จะไม่มีเงื่อนไขผูกพันใดๆ อีก และเมื่อครบกำหนด 20 ปี ในปี 2571 แล้ว การรถไฟฯ จะเปิดประมูลหาเอกชนรายใหม่เข้ามาพัฒนาพื้นที่บริเวณดังกล่าวทันที โดยจะเตรียมการล่วงหน้าก่อนหมดสัญญากับเซ็นทรัลประมาณ 3-5 ปี เพื่อเตรียมแผนการดำเนินการให้รอบคอบ ซึ่งจะไม่ปิดกั้นหากเซ็นทรัลจะเข้าร่วมประมูลด้วย สำหรับการประมูลใหม่จะมีเงื่อนไขว่าผู้เสนอสามารถที่จะใช้ประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างเดิม หรือก่อสร้างขึ้นใหม่ก็ได้ แต่ที่สำคัญคือจะต้องใช้ประโยชน์ให้เต็มพื้นที่ที่มีอยู่ ซึ่งเชื่อว่าเมื่อถึงช่วงเวลาที่จะเปิดประมูลใหม่ จะมีคนสนใจเข้าร่วมประมูลมาก เพราะพื้นที่นั้นจะมีศักยภาพสูง เนื่องจากมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีแดงตัดผ่าน

[Wisarut]

กก.มาตรา13ไม่รับ ข้อเสนอ"เซ็นทรัล" ขู่ดึง4ห้างสวมสิทธิ์

ประชาชาติธุรกิจ วันที่ 17 เมษายน พ.ศ. 2551 ปีที่ 31 ฉบับที่ 3993 (3193)


คณะกรรมการมาตรา 13 พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ ไม่ยอมรับข้อเสนอ "เซ็นทรัล" เผยตัวเลขผลตอบแทนไม่สมเหตุสมผล และไม่อยู่บนพื้นฐานความเป็นจริง ตั้งคณะกรรมการชุดเล็กเจรจานอกรอบอีกครั้งก่อนส่งให้ชุดใหญ่ชี้ขาด คาดอีก 1 เดือนได้ข้อสรุป ด้าน ร.ฟ.ท.เดินแผนสอง เชิญเอกชน 4 ราย "มาบุญครอง-เดอะมอลล์-ดุสิตธานี-โนโวเทล" มาหารือบริหารพื้นที่ชั่วคราว หากต้องเปิดประมูลหาผู้เช่ารายใหม่

นายนคร จันทรศร รองผู้ว่าการและรักษาการผู้ว่าการ การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท) ในฐานะประธานคณะกรรมการตามมาตรา 13 พระราชบัญญัติว่าด้วยการให้เอกชนเข้าร่วมหรือดำเนินการในกิจการของรัฐ พ.ศ.2535 ในการเจรจาต่อสัญญาเช่าที่ดินเซ็นทรัล เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เมื่อวันที่ 8 เมษายนที่ผ่านมาที่ประชุมคณะกรรมการได้พิจารณาข้อเสนอของบริษัท เซ็นทรัล อินเตอร์พัฒนา จำกัด ที่ยื่นข้อเสนอผล ประโยชน์ตอบแทนให้กับ ร.ฟ.ท. เพื่อต่อสัญญาเช่าที่ดินและทรัพย์สินของการรถไฟฯ บริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน พื้นที่ 47.22 ไร่ ซึ่งคิดแบบมูลค่าปัจจุบัน (present value) ระยะเช่า 20 ปี ที่ 8,500 ล้านบาท ระยะ 30 ปี 14,000 ล้านบาท โดยเป็นราคาเบื้องต้นไม่รวมค่าปรับปรุงอาคารและอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละปี ปรากฏว่า ยังไม่ได้ข้อยุติ คาดว่าอีก 1 เดือนจะได้ ข้อสรุปที่ชัดเจน

รายงานข่าวแจ้งว่า ที่ประชุมมีมติไม่ยอมรับผลตอบแทนที่เซ็นทรัลเสนอ เนื่องจากเห็นว่าเป็นตัวเลขที่ไม่สมเหตุ สมผล ทั้งรายได้ ค่าเช่า เป็นสมมติฐานที่กระโดดไปมา ไม่มีข้อมูลอ้างอิงเพียงพอ จึงได้แต่งตั้งคณะกรรมการขึ้นมาชุดหนึ่งเพื่อเจรจานอกรอบกับเซ็นทรัล แล้วให้นำผลการเจรจาเสนอให้คณะกรรมการตามมาตรา 13 พิจารณาโดยเร่งด่วน จากนั้นคณะกรรมการจะพิจารณาเป็นครั้งสุดท้ายถือเป็นการเปิดโอกาสให้เซ็นทรัลได้ยื่น ข้อเสนอเพิ่มเติม

"ได้มอบหมายให้คณะอนุกรรมการไปดำเนินการเจรจานอกรอบกับเซ็นทรัล โดยยืนข้อเสนอ 20 ปี มูลค่าปัจจุบัน 11,500 กว่าล้านบาท รวมค่าปรับปรุง ส่วนแบ่งรายได้แต่ละปี ตามที่บริษัทที่ปรึกษาของการรถไฟฯเสนอมา และเป็นไปในลักษณะเดียวกันกับที่จุฬาฯต่อสัญญาให้กับห้างมาบุญครอง เพราะการรถไฟฯจะได้ประโยชน์มากที่สุด และเมื่อหมดสัญญาในอีก 20 ปีข้างหน้า ก็สามารถหาผู้เช่ารายใหม่มาพัฒนาต่อได้ ซึ่งจะคุ้มมากกว่า เพราะที่ดินย่านนี้ต่อไปจะเป็นทำเลทอง แต่ถ้าต่อสัญญา 30 ปี เซ็นทรัลจะได้ประโยชน์ เพราะเช่าระยะยาว รายได้จะได้มากขึ้น หากเซ็นทรัลรับไม่ได้ ก็จะเปิดประมูลหา ผู้เช่ารายอื่นมาบริหารพื้นที่ต่อ"

ล่าสุด ทาง ร.ฟ.ท.เตรียมหารายใหม่มาบริหารควบคู่ไปกับการเจรจากับเซ็นทรัล โดยจะเชิญเอกชนประมาณ 4 ราย ที่คิดว่าน่าจะมีศักยภาพบริหารต่อได้มาหารือ มีกลุ่มมาบุญครอง เดอะมอลล์ โรงแรมดุสิตธานี และโรงแรมโนโวเทล

หน้า 7

[Wisarut]

กลุ่มผู้ค้าตลาดจตุจักรเมินกทม. + ปิ๊งไอเดียตั้งสหกรณ์จ่อเช่าที่รถไฟฯ-บริหารตลาดแทน/กทม.-ร.ฟ.ท.ยังเคลียร์ปัญหาไม่ลงตัว

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 2315 20 เม.ย. - 23 เม.ย. 2551


กลุ่มผู้ค้าตลาดจตุจักรเลิกฝากความหวังกทม. เหตุเจรจาเช่าที่กับการรถไฟฯ ไม่จบ เตรียมรวมตัวเจรจาเอง พร้อมปิ๊งไอเดียตั้งสหกรณ์ผู้ค้า เล็งรับช่วงเช่าที่-บริหารตลาดต่อเอง หากกทม.ต่อรองไม่เป็นผล ด้านกทม.-ร.ฟ.ท. เคลียร์ปัญหาไม่ลงตัว ยังถกตัวเลขค่าเช่าค้างเก่าไม่จบ

นายชาตรี โสภณบรรณารักษ์ ประธานสมาคมผู้ประกอบการค้าตลาดนัดจตุจักร กล่าวกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า กรณีการเจรจาระหว่าง กรุงเทพมหานคร (กทม.) กับการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เรื่องการปรับอัตราค่าเช่า และการต่อสัญญาเช่าที่ดินตลาดจตุจักรที่ยืดเยื้อมาตั้งแต่ปี 2544 นั้น ขณะนี้ก็ยังไม่ได้ข้อสรุป ซึ่งทำให้กลุ่มผู้ค้ารวมตัวกันเพื่อที่จะไปเจรจากับการรถไฟฯ เองโดยตรง รวมถึงจะไปเจรจากับรัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมเพื่อหาข้อยุติในเรื่องดังกล่าวด้วย เนื่องจากกทม. ใช้เวลาในการเจรจามากว่า 4 ปีแล้วยังไม่ได้ข้อยุติ อีกทั้งเห็นว่าเหลือเวลาอีกไม่นาน ก็จะหมดวาระของผู้บริหารชุดปัจจุบันนี้แล้ว จึงเกรงว่าจะทำให้เรื่องยืดเยื้อมากขึ้นไปอีก ซึ่งจะมีผลกระทบต่อการค้า ต่อผู้ค้ามาก เพราะในปัจจุบันก็มีผลกระทบทำให้ตลาดซบเซาพอสมควรแล้ว ผู้ค้าเองก็ไม่มั่นใจว่าจะสามารถอยู่ต่อได้หรือไม่ จึงตัดสินใจรวมตัวกันขอเจรจาเอง นอกจากนั้นแล้วยังมีแนวคิดที่จะจัดตั้งสหกรณ์ผู้ประกอบการค้าตลาดนัดจตุจักร เพื่อเข้าไปเจรจาขอเช่าที่ดิน และบริหารตลาดโดยตรงกับการรถไฟฯ ต่อจากกทม. เอง ซึ่งเห็นว่าจะคล่องตัวกว่า


ด้านแหล่งข่าวระดับสูงรายหนึ่งจากกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าการเจรจาตกลงเรื่องอัตราค่าเช่าที่ และการต่อสัญญาเช่าที่ดินตลาดนัดจตุจักร ขนาดพื้นที่ 68 ไร่ ระหว่างกทม. และการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ต่อ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ขณะนี้คณะกรรมการเจรจาอัตราค่าเช่าใช้ที่ดินตลาดนัดจตุจักร ได้ข้อสรุปเบื้องต้นที่จะเสนอให้ผู้บริหาร กทม. พิจารณาก่อนที่จะไปเจรจาอย่างเป็นทางการกับการรถไฟฯ แล้ว


สำหรับประเด็นที่จะเสนอให้ผู้บริหาร กทม. พิจารณา มี 3 ประเด็น ประกอบด้วย ประเด็นการเจรจาตกลงเรื่องอัตราค่าเช่าที่ ซึ่งยังตกลงไม่ได้ในอดีต นับตั้งแต่ปี 2544-2550, ประเด็นการเจรจาตกลงเรื่องอัตราค่าเช่าที่ดินสำหรับระยะเวลาปัจจุบันจนถึงสิ้นสุดสัญญา คือ ตั้งแต่ 1 มกราคม - 31 ธันวาคม 2551 และ ประเด็นที่ 3 คือการเจรจาขอต่อสัญญาใหม่

แหล่งข่าวรายเดิมกล่าวต่อว่า ในส่วนของ 2 ประเด็นแรกนั้น ทางการรถไฟฯ ยินยอมที่จะเจรจาให้ได้ข้อสรุปที่ชัดเจน ส่วนประเด็นที่ 3 คือการต่อสัญญาเช่าที่ดินนั้น การรถไฟฯ จะขอเจรจาเมื่อถึงปีสุดท้ายของสัญญาเช่า คือปี 2554 โดยในส่วนของประเด็นแรกนั้น ได้ข้อตกลงในเบื้องต้นว่า กทม. จะจ่ายค่าเช่าที่ให้ การรถไฟฯ เป็นราคาที่ปรับเพิ่มแล้ว เป็นมูลค่า 64 บาท/ตารางเมตร/ปี ซึ่งในปัจจุบัน กทม. จ่ายอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 32 บาท/ตารางเมตร/ปี ดังนั้น กทม.จะต้องจ่ายเงินย้อนหลังให้การรถไฟฯ คิดเป็นเงินรวมประมาณ 24 ล้านบาท


ส่วนประเด็นที่ 2 สำหรับช่วงเวลาปัจจุบันนับจากปี 2551-2554 นั้น กทม. จะเสนอขอจ่ายอัตราค่าเช่าเป็นเงิน 122 บาท/ตารางเมตร/ปี คิดเป็นเงินที่จะจ่ายให้ การรถไฟฯ ปีละ 13.2 ล้านบาทเศษ


อย่างไรก็ดี กทม. ได้ต่อรองกับการรถไฟฯ ว่า จะขอเจรจาเรื่องการต่อสัญญาเช่าครั้งใหม่เลย เนื่องจากเห็นว่า การต่อสัญญาเช่ารอบใหม่นั้น จะต้องมีการปรับเพิ่มอัตราค่าเช่า ซึ่งคาดว่าจะอยู่ในอัตราที่สูงมาก ดังนั้นจึงต้องการให้ได้ความชัดเจน เพื่อเป็นข้อมูลแจ้งให้ผู้ประกอบการที่มีสัญญาเช่ากับกทม.อยู่ได้รับทราบ จะได้เตรียมตัวรองรับไว้ล่วงหน้า หากรอให้มีการเจรจากันในช่วงปีสุดท้ายที่จะหมดสัญญานี้ เกรงว่าจะปรับตัวรับมือกันไม่ทัน และจะมีผลกระทบต่อผู้ค้า อาจจะมีการต่อต้านได้ ซึ่งทางการรถไฟฯ ก็ยินดีที่จะเจรจาด้วย จึงให้ทางกทม. เตรียมทำข้อมูลไปเสนอให้พิจารณา ซึ่งทางกทม. มีความต้องการที่จะเสนอขอต่อสัญญาต่อเป็นเวลา 30 ปี ส่วนเรื่องของผลตอบแทนนั้น คงต้องพิจารณาก่อน ซึ่งในเรื่องนี้ต้องเสนอให้ผู้บริหาร กทม. พิจารณาด้วยว่า จะให้คณะกรรมการชุดเดิมทำหน้าที่ต่อ หรือจะตั้งกรรมการชุดใหม่ขึ้นมาทำหน้าที่แทน


ทั้งนี้จะเร่งส่งข้อมูลให้ผู้บริหารกทม. พิจารณา ภายในสัปดาห์หน้า จากนั้นจะส่งผลสรุปให้การรถไฟฯ นำไปพิจารณาเพื่อหาข้อยุติร่วมกันต่อไป เมื่อได้ความชัดเจน และนำเสนอให้คณะกรรมการบริหาร (บอร์ด) การรถไฟฯ พิจารณาอีกครั้งหนึ่ง แหล่งข่าวรายเดิมกล่าว


ด้านแหล่งข่าวจากการรถไฟฯ กล่าวว่า การเจรจากับกทม. ยังเป็นเพียงผลการเจรจาในเบื้องต้น ซึ่งต้องให้ผู้บริหารของทั้ง 2 ฝ่ายพิจารณาก่อน ซึ่งต้องยอมรับว่า อัตราที่ตกลงกันในเบื้องต้นนี้ ไม่ตรงตามที่การรถไฟฯ ประเมินไว้ก่อนหน้านี้ แต่สามารถที่จะเจรจาตกลงกันได้ หลังจากที่ผู้บริหารกทม. พิจารณาแล้ว จึงจะเข้าสู่ขั้นตอนการเจรจากันอย่างเป็นทางการอีกครั้งหนึ่ง อย่างไรก็ดีในการพิจารณายังคงยึดประโยชน์ที่การรถไฟฯจะได้มากที่สุด