ข่าวเกี่ยวกับ "ที่ดิน" ของ "รฟท."

[Wisarut]

พลิกปูมที่ดินเช่า 50 ปี ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ก่อนหมดอายุเช่าปี 2571
อสังหาริมทรัพย์
วันที่ 17 เมษายน 2567 เวลา- 17:51 น.


“AREA” หนึ่งในบริษัทที่ทำการประเมินค่าห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ในช่วงปี 2552 ซึ่งเป็นช่วงต่อสัญญาเช่าครั้งที่ 2 กับทางการรถไฟฯ เปิดประเด็นชวนคุยชวนคิด สัญญาเช่าที่ดิน 47 ไร่แปลงนี้ สัญญาเช่าแบบ “เช่าสั้น-เช่ายาว” แบบไหนคุ้มกว่ากัน

วันที่ 17 เมษายน 2567 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA กล่าวว่า AREA เป็นบริษัทหนึ่งที่เคยทำการประเมินค่าห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวในช่วงปี 2552

ประกาศแล้ว! พระราชกฤษฎีกาเงินช่วยค่าครองชีพผู้รับเบี้ยหวัดบำนาญ รับ 11,000 บาทต่อเดือน
บังคับใช้แล้ว! หลักเกณฑ์การดำเนินงาน 30 บาทรักษาทุกที่ ด้วยบัตรประชาชนใบเดียว
อะไรทำให้ “ทองคำ” แพง สงคราม หรือการเก็งกำไร ?
ล่าสุด นำข้อมูลเกี่ยวกับการเช่าห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวมาเป็นกรณีศึกษาการเช่าที่ดินในประเทศไทยสำหรับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า โดยชี้ให้เห็นการว่าการเช่าระยะสั้นและระยะยาวเป็นอย่างไร


ทั้งนี้ การเช่าที่ดินโดยกลุ่มเซ็นทรัลในฐาะผู้เช่า กับการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ในฐานะผู้ให้เช่า ถือเป็นความกล้าหาญในการลงทุนของผู้เช่าเป็นอย่างยิ่ง เพราะในขณะนั้นเพิ่งผ่านพ้นสงครามอินโดจีนและประเทศเวียดนาม ลาวและกัมพูชาต่างเปลี่ยนการปกครองเป็นระบอบสังคมนิยม

ประเทศไทยในขณะนั้นเกิดสงครามประชาชนระหว่างรัฐบาลไทยกับพรรคคอมมิวนิสต์แห่งประเทศไทย และยังไม่มีใครทราบว่าฝ่ายใดจะชนะ เพราะสงครามในขณะนั้นค่อนข้างรุนแรง แต่กลุ่มเซ็นทรัลก็ยังตัดสินใจลงทุนสร้างห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวขึ้นมา

การพัฒนาห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว เป็นแนวคิดที่ทันสมัยที่สุดในขณะนั้น โดยมีลักษณะเป็นศูนย์การค้าหรือคอมเพล็กซ์ขนาดยักษ์บนพื้นที่ 47.22 ไร่ มีพื้นที่ก่อสร้าง 310,000 ตารางเมตร ประกอบด้วยห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว โซนพลาซ่า โรงแรม ศูนย์ประชุม และอาคารสำนักงาน

อาจกล่าวได้ว่าโครงการนี้ประสบความสำเร็จเป็นอย่างยิ่ง ยกเว้นส่วนที่เป็นพื้นที่อาคารสำนักงาน ซึ่งก่อนปี 2540 แทบจะไม่มีอาคารสำนักงานใดตั้งอยู่ในบริเวณใกล้เคียง เพราะสำนักงานส่วนมากมักจะอยู่ในเขตใจกลางเมืองเป็นสำคัญ


สำหรับประวัติศาสตร์การเช่าที่ดินเซ็นทรัลลาดพร้าวนั้น มีการจ่ายค่าหน้าดิน 16 ล้านบาท และจ่ายค่าเช่ารายปี ปีละ 3 ล้านบาท โดยปีแรกไม่คิด ปีที่ 2 คิด 25% ปีที่ 3 คิด 50% และปีที่ 4 จ่าย 100% หลังจากนั้นเพิ่มขึ้นปีละ 5% ไปจนครบ 30 ปี

รวมค่าเช่าที่ดินเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ (NPV-net present value) ณ อัตราคิดลดที่ 3% ในสิ้นปี 2520 หรือต้นปี 2521 เป็นเงิน 103.01 ล้านบาท และมีค่าก่อสร้างประมาณ 900 ล้านบาท

สมมติให้หักแบ่งเป็น 3 งวด งวดละเท่า ๆ กัน ก็จะเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ ณ สิ้นปี 2520 หรือต้นปี 2521 ประมาณ 848.58 ล้านบาท เมื่อรวมกับค่าเช่าที่ดินเป็นเงินปัจจุบันสุทธิ ณ ต้นปี 2521 ประมาณ 967.59 ล้านบาท

อนึ่งที่ใช้อัตราผลตอบแทนต่ำมากเพียง 3% ก็เพราะถือเป็นการพัฒนาขนาดใหญ่ที่น่าจะมีมูลค่าสูงในขณะนั้น

อย่างไรก็ตาม ณ มูลค่า 967.59 ล้านบาท ณ ต้นปี 2521 นี้ หากเป็นมูลค่าถึงสิ้นปี 2550 หรือ 30 ปีต่อมา ก็น่าจะมีมูลค่าอยู่ที่ 9,736.55 ล้านบาท คิดจากอัตราดอกเบี้ยทบต้นปีละ 8% โดยเป็นอัตราผลตอบแทน 3% และค่าบำรุงรักษาต่าง ๆ ค่าความเสี่ยง และอื่น ๆ อีก 5%

อย่างไรก็ตามมูลค่าของศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ณ ปี 2551 คงเป็นเงิน 25,000 ล้านบาท แสดงว่าการลงทุนในปี 2521 นั้นต่ำมาก คงเป็นเพราะค่าเช่าที่ดินที่ต่ำมาก อันเนื่องมาจากความไม่แน่นอนทางการเมืองในสมัยนั้น และพื้นที่ ณ เวลานั้น ยังเป็นทุ่งร้าง ไม่มีการใช้สอยประโยชน์ใด ๆ ยังไม่มีการพัฒนาใด ๆ เกิดขึ้นเลย

หากประมาณการมูลค่าตามสภาพที่เป็นอยู่ที่ 25,000 ล้านบาท ณ ปี 2551 เทียบกับราคาเมื่อต้นปี 2521 หรือสิ้นปี 2520 หรือ 32 ปีก่อนหน้านี้ที่ 967.59 ล้านบาท แสดงว่าอัตราการเพิ่มขึ้นของมูลค่าต่อปีของห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวนี้ มีสูงถึงปีละ 11.45% หรือตามสูตร = (25,000/967.59) ^ (1/30 ปี)

การเพิ่มขึ้นจริงของมูลค่านี้ เป็นไปได้เพราะประเทศไทยในยุคหลังสงครามอินโดจีนมีการพัฒนาสูงมาก และประเทศเหล่านี้ยังไม่ได้เป็นคู่แข่งของประเทศไทยมากนักเช่นในขณะนี้

ดร.โสภณกล่าวต่อว่า ณ ปี 2551 ที่ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส และบริษัทประเมินอื่นประเมินค่าไว้เท่าไหร่นั้น คงไม่สามารถบอกได้ แต่มีการกำหนดในสัญญาเช่าต่ออีก 20 ปีว่า จะทยอยจ่ายค่าเช่าให้กับการรถไฟฯ เป็นรายปีตั้งแต่ 579 ล้านบาทในปี 2552 โดยขึ้นปีละ 6% จนเป็นเงินรวมทั้งหมด 21,298.79 ล้านบาท

อย่างไรก็ตาม หากคิดทอน ณ อัตราผลตอบแทนที่ 6% เท่ากับการขึ้นค่าเช่าปีละ 6% ในช่วง 20 ปีหลังนี้ ตามอัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่จัดทำทุกปี โดยมูลนิธิประเมินค่า-นายหน้าแห่งประเทศไทย ก็เท่ากับว่าห้างเซ็นทรัลเช่าเป็นเงินปัจจุบันสุทธิเป็นเงิน 10,924.49 ล้านบาท ณ ปี 2551

อย่างไรก็ตาม ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวยังต้องเสียเงินค่าได้สิทธิมาบริหารอีก 2,611 ล้านบาท และห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวก็ยังประกาศว่ามีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารอีก 2,400 ล้านบาท หากมีค่าใช้จ่ายทั้งสองก้อนนี้ มูลค่าเซ้ง 20 ปีของห้างเซ็นทรัลลาดพร้าว ก็คงเป็นเงิน 15,935.59 ล้านบาท ณ ปี 2551

จะเห็นได้ว่าการให้เช่าระยะยาว 30 ปี คุ้มค่ากว่าการให้เช่ายาวถึง 50 ปีเป็นอย่างมาก เพราะทำให้เกิดรายได้เพิ่มเมื่อมีการต่อสัญญาใหม่

ดังนั้นกฎหมายการให้เช่าระยะยาวถึง 50 ปี หรือ 99 ปีในกรณีระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จึงเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐหรือภาคเอกชนเสียเปรียบผู้เช่า ทำให้ประโยชน์ตกไปอยู่ต่างประเทศ

โดยเฉพาะกรณีผู้เช่าจากต่างประเทศ ทำให้เกิด “การเสียสิทธิสภาพนอกอาณาเขต” (extraterritoriality) กลายเป็นเขตเช่าที่ “คนจีนและหมา ห้ามเช่า” เช่น เขตเช่าของต่างชาติในนครเซี่ยงไฮ้ในสมัยก่อนนั่นเอง

ในอนาคต (หลังปี 2571) ที่ดินเช่าของการรถไฟฯ ขนาด 47 ไร่แปลงนี้ ยังจะมีเซ็นทรัลลาดพร้าวอยู่หรือไม่ แนวทางประเมินสถานการณ์มีอย่างน้อย 2 มุมมอง คือ

1.พิจารณาจากสภาพทางกายภาพของอาคารต่าง ๆ ในพื้นที่นี้ น่าจะอยู่ได้อีกนานไม่น้อยกว่า 50 ปี เพราะมีการบำรุงรักษาที่ดี จึงมีความเป็นไปได้ที่จะเช่าอาคารนี้ต่อไปได้ แต่ต้องปรับปรุงใหม่ให้เหมาะสมกับภาวการณ์ในปัจจุบัน

2.ในอีกแง่หนึ่งก็อาจสามารถรื้อทิ้งและสร้างใหม่ได้เช่นกัน เพราะพื้นที่นี้มีขนาด 47.22 ไร่ หรือ 75,552 ตารางเมตร ผังเมืองฉบับปัจจุบันที่ใช้มาตั้งแต่ปี 2556 และในร่างผังเมืองใหม่ กำหนดให้มีสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างได้ถึง 8 เท่าของพื้นที่ดิน เท่ากับสามารถสร้างได้ถึง 604,416 ตารางเมตร

ในขณะที่ขนาดของพื้นที่ก่อสร้างปัจจุนอยู่ที่ 310,000 ตารางเมตรเท่านั้น แสดงว่าหากรื้อทิ้งสร้างใหม่ น่าจะมีโอกาสสูงกว่าการเก็บรักษาตามสภาพเดิมเช่นกัน อีกทั้งการรื้อร้างสร้างใหม่ อาจทำให้มีการขยายการเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าสะดวกยิ่งขึ้น เป็นประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

“ต้องคอยดูกันต่อไปว่า การต่อรองเพื่อต่อสัญญาเช่ารอบใหม่หลังปี 2571 จะออกมาเป็นรูปแบบใด กลุ่มเซ็นทรัลขอต่อสัญญาเช่าผู้เดียว หรือมีผู้แข่งขันประมูลเช่าแข่งกับกลุ่มเซ็นทรัล เป็นต้น แต่ที่แน่นอนก็คือ เราต้องรู้มูลค่าปัจจุบันสุทธิของที่ดินแปลงนี้และสิ่งปลูกสร้างเสียก่อน” ดร.โสภณกล่าว... อ่านข่าวต้นฉบับได้ที่ : https://www.prachachat.net/property/news-1544995

[Wisarut]

‘นายกฯ’สั่ง ‘รฟท.’ตรวจสอบที่ดินเหมาะสร้างที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย-กลุ่มเปราะบาง
การเมือง

‘เศรษฐา’ สั่ง ‘พม.-กคช.’ ตรวจสอบความต้องการที่อยู่อาศัย ปชช. ผู้มีรายได้น้อย-กลุ่มเปราะบาง ‘รฟท.’ ตรวจสอบที่ดินเหมาะสร้างที่อยู่อาศัย
วันอังคาร ที่ 23 เมษายน พ.ศ. 2567 เวลา 13:39 น.


เมื่อเวลา 11.51 น. วันที่ 23 เม.ย. ที่ทำเนียบรัฐบาล นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรีและรมว.คลัง แถลงผลการประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) ว่า จากการที่ตนลงพื้นที่แฟลตดินแดง เมื่อช่วงต้นเดือน เม.ย. ที่ผ่านมา โดยมีการส่งเสริมให้ประชาชนมีคุณภาพชีวิตที่ดีสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยและมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยเฉพาะกลุ่มที่มีรายได้น้อยถึงกลุ่มที่มีรายได้ปานกลาง ซึ่งถือเป็นเรื่องสำคัญและควรเร่งดำเนินการ จึงได้มอบหมายกระทรวงการพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ (พม.) และการเคหะแห่งชาติ (กคช.) ตรวจสอบความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนที่มีรายได้น้อยและกลุ่มเปราะบาง เพื่อส่งเสริมการเข้าถึงที่อยู่อาศัย ให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นอกจากนี้ ได้ให้กระทรวงคมนาคม โดยการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) ตรวจสอบที่ดินบริเวณริมทางรถไฟ และรถไฟฟ้า ที่มีความเหมาะสมกับการสร้างที่อยู่อาศัย อีกทั้งให้กระทรวงการคลัง โดยธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ศึกษาแนวทางในการส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อย สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้ได้อย่างเหมาะสมและเป็นธรรม....

[Mongwin]

เอกชนขานรับ ครม.เศรษฐา 2
Source - ฐานเศรษฐกิจ
Wednesday, May 01, 2024 05:22

เชื่อมั่น"พิชัย"คุมทีมเศรษฐกิจไปรอด ตลาดทุน-อสังหาฯ-ท่องเที่ยว ดีดรับ

จี้แก้ เศรษฐกิจฐานราก

ภาคเอกชน ขานรับครม.ใหม่ "เศรษฐา" เชื่อมั่น "พิชัย" คุมทีมขับเคลื่อนเศรษฐกิจไปรอด ส่งผลดีต่อตลาดทุนไทยคึกคัก พร้อมได้คนรุ่นใหม่เสริมแกร่งผลักดันโครงการดิจิทัลวอลเล็ต แก้ปัญหาเศรษฐกิจ

ภายหลังมีพระบรมราชโองการโปรดเกล้าฯคณะรัฐมนตรี (ครม.) เศรษฐาชุดใหม่ เมื่อวันที่ 27 เมษายน2567 ที่ผ่านมา โดยมีรัฐมนตรีพ้นจากความเป็นรัฐมนตรี 10 ตำแหน่ง และแต่งตั้งรัฐมนตรี 12 ตำแหน่งนั้น ขั้นตอนหลังจากนี้ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี จะนำครม.ชุดใหม่ เข้าเฝ้าทูลละอองธุลีพระบาท ถวายสัตย์ปฏิญาณก่อนเข้ารับหน้าที่ และเดินหน้านโยบายของรัฐบาลให้เป็นไปตามที่แถลงต่อรัฐสภา "ฐานเศรษฐกิจ" รวบรวมความเห็นจากหลายภาคส่วน ที่สะท้อนจุดอ่อนจุดแข็งการบริหารราชการ รวมทั้งข้อเสนอในการดำเนินนโยบายด้านเศรษฐกิจของรัฐบาลทั้งที่ผ่านมาและเป้าหมายในอนาคต

ปรับครม.ดันเงินดิจิทัลวอลเล็ต

นายสนั่น อังอุบลกุล ประธานกรรมการหอการค้าไทย และสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า การปรับครม. ครั้งนี้อยู่ที่วิสัยของนายกรัฐมนตรีว่าเห็นสมควรอย่างไร ถ้าพูดถึง Impact ก็ต้องเฝ้ามองดูอีกที แต่สำหรับคณะรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังคนใหม่ (พิชัย ชุณหวชิร) คิดว่าเหมาะสม เพราะเป็นผู้มีประสบการณ์และมีความรู้ทางด้านการเงิน และด้านเศรษฐกิจก็เข้าใจถึงเอกชน คิดว่าจะสามารถมาแบ่งเบาภาระนายกรัฐมนตรีได้รวมถึงการหามาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ และมาตรการเยียวยาประชาชนต่างๆ

"กระทรวงการคลังถือเป็นกระทรวงที่มีความสำคัญมาก เพราะเป็นกระทรวงที่ดูแลเรื่องเศรษฐกิจของประเทศเป็นหลัก มีนายพิชัยจะเป็นหัวหน้าทีมเศรษฐกิจ ซึ่งต้องคอยประสานงานกับกระทรวงอื่นด้วย ภาคเอกชนโดยเฉพาะหอการค้าฯเราก็เห็นด้วย"
นายเกรียงไกร เธียรนุกุล ประธานสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (ส.อ.ท.) กล่าวว่า การจัดตั้งคณะรัฐมนตรี หรือ ครม.ชุดใหม่ เป็นการปรับแบบส่วนน้อย (Minor Change) หรือเรียกว่าเป็นการปรับแบบกะทัดรัด เลือกที่จะปรับในส่วนที่เป็นกระทรวงเศรษฐกิจเป็นหลัก เป็นการปรับแต่งเครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจให้พร้อมที่จะเดินต่อโดยเฉพาะการให้ความสำคัญกับกระทรวงการคลัง ที่มีนายพิชัย ชุณหวชิร มาเป็นรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังเต็มตัว หรือทำงานเต็มเวลา และมีนายเผ่าภูมิ โรจนสกุลรัฐมนตรีช่วยว่าการเพิ่มมาอีก 1 ตำแหน่ง ที่จะมาขับเคลื่อนงบประมาณปี 2567 และงบประมาณปี 2568 ซึ่งเป็นเงินจำนวนมหาศาล

เมื่อรวมกับนโยบายเรือธงของรัฐบาลอย่างโครงการเงินดิจิทัลวอลเล็ตที่จะออกในไตรมาส 4 ปี 2567 การกระตุ้นเศรษฐกิจจึงมีความสำคัญ และเป็นจังหวะที่ลงตัวกันอย่างต่อเนื่อง เพราะฉะนั้นที่มีการออกแบบมาจึงเสมือนเพื่อรองรับเรื่องดังกล่าวโดยเฉพาะ

ทั้งนี้ หวังว่ารัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังคนใหม่ที่เข้ามาทำงานแบบเต็มเวลา และมีประสบการณ์จากบริษัทขนาดใหญ่ ผ่านเหตุการณ์ของการแก้ไขวิกฤติหลายอย่าง หรือเรียกว่ามีความเข้าใจทางด้านเศรษฐกิจเป็นอย่างดี และเมื่อมีรัฐมนตรีช่วยอีก 3 คนก็จะเป็นทีมเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งในการขับเคลื่อนประเทศต่อไป

นอกจากนี้ การที่นายกรัฐมนตรี ขอความร่วมมือสถาบันการเงินในการลดดอกเบี้ย 0.25% ให้กับกลุ่มเปราะบาง และเอสเอ็มอีก่อน 6 เดือน รวมถึงไตรมาส 4 ของปีนี้ จะมีโครงการดิจิทัลวอลเล็ตออกมา จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจสอดรับกันไปอย่างต่อเนื่อง

ตลาดทุนตอบรับครม.ใหม่

นายประกิต สิริวัฒนเกตุ กรรมการผู้จัดการด้านกลยุทธ์การลงทุน บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เมอร์ชั่น พาร์ทเนอร์ จำกัด กล่าวว่า ครม.ชุดใหม่ที่ตั้งมานั้น โดยเฉพาะนายพิชัย ชุณหวชิรมานั่งในตำแหน่งรองนายกรัฐมนตรี ควบรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง เป็นเรื่องที่ดีต่อเศรษฐกิจและตลาดทุนไทย ทำให้ตลาดทุนไทยดูมีความหวังว่าจากนี้ไปจะมีสิ่งดีใหม่ๆ เกิดขึ้น จากนี้การเงินและการคลังจะมีความเป็นระเบียบมากขึ้น

นายกิจพณ ไพรไพศาลกิจ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การที่นายพิชัย ชุณหวชิร ขึ้นมานั่งตำแหน่งรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังคนใหม่เข้ามารับผิดชอบ ทำให้ตลาดทุนไทยมีมุมมองเชิงบวก เพราะเป็นผู้ที่มีความรู้และความเข้าใจในตลาดทุนไทย มีเวลาในการทำการบ้านมาระยะหนึ่งแล้วทำให้เชื่อว่านายพิชัย รู้การจะขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยจากนี้จะเดินหน้าไปในทิศทางใด อีกทั้ง ที่ผ่านมารัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลังจะมีความเชี่ยวชาญที่แตกต่างกัน โดยในนายพิชัยที่มีความเชี่ยวชาญในเรื่องของตลาดทุน และมีความเข้าใจนักลงทุน

เอสเอ็มอีจี้แก้เศรษฐกิจฐานราก

นายแสงชัย ธีรกุลวาณิช ประธานสมาพันธ์เอสเอ็มอีไทย ระบุว่า การปรับครม.ครั้งนี้ เน้นไปที่ด้านเศรษฐกิจเป็นหลัก มองว่ารัฐบาลมีความตั้งใจที่จะแก้ไขปัญหาเรื่องเศรษฐกิจ ซึ่งเอสเอ็มอีคาดหวังว่าจะมีนโยบายที่จะทำให้เกิดนวัตกรรมทางการเงิน การคลัง มีการออกแบบมาตรการที่ตอบโจทย์ในการกระตุ้น และแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจจริงให้กับเศรษฐกิจฐานราก และประชาชน โดยมีภารกิจที่ยังรอการแก้ไขและสานต่ออีกหลายเรื่อง อาทิ

1.การแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนซึ่งสูงถึงระดับ 91% ของจีดีพี 2.โครงการดิจิทัลวอลเล็ต ซึ่งเอสเอ็มอีหลายภาคส่วนมองว่าเป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจที่ดี แต่วิธีการหรือที่มาของเงินยังทำให้เกิดความกังวล ที่จะทำให้ประชาชนได้รับผลกระทบในการเป็นหนี้ระยะยาว 3.โครงการดิจิทัลวอลเล็ต ควรจะนำไปพัฒนากำลังคน พัฒนาเรื่องการสร้างงาน สร้างอาชีพ สร้างรายได้ เพื่อให้เกิดรายได้ที่สูงขึ้น

4.มาตรการทบทวนดอกเบี้ย และเงื่อนไขหลักประกันของพิโก้ไฟแนนซ์ โดยรมว.คลังควรไปศึกษาและทบทวนพิโกไฟแนนซ์ควรมีเรื่องความเป็นธรรมของดอกเบี้ย ซึ่งเวลานี้มีเพดานที่ 36% ต่อปี ซึ่งปรากฏว่าเงื่อนไขการมีหลักประกัน กับไม่มีหลักประกันมีความขัดแย้งกันอยู่

5.กระทรวงการคลังต้องหากลไกลในการผลักดันให้ธปท. กำกับสถาบันการเงินให้มีแนวปฏิบัติ หรือเกณฑ์รองรับในการคำนวณดอกเบี้ย และความเสี่ยงกับลูกค้า เพราะมีผลกับเอสเอ็มอีเรื่องเงินทุนหมุนเวียน สภาพคล่อง

ตั้งคณะทำงานหนุนท่องเที่ยว

นายอดิษฐ์ ชัยรัตนานนท์ เลขาธิการสมาคมไทยธุรกิจการท่องเที่ยว (แอตต้า) กล่าวว่า การแก้ไขเศรษฐกิจภายใต้รัฐบาลชุดปัจจุบัน ด้วยการนำการท่องเที่ยวเป็นเครื่องยนต์ในภาคการท่องเที่ยว ยังเชื่อมั่นว่า เป็นทิศทางที่ถูกต้อง และมีประสิทธิภาพมากที่สุดต่อไป

ส่วนข้อกังวลที่มีการเปลี่ยนรัฐมนตรีนั้น จะต้องใช้เวลาในการปรับตัวและ เดินหน้าแก้ไขเพื่อไม่ให้เกิดช่องว่างของการทำงานนั้น มีมากน้อยเพียงใดคณะทำงานร่วมภาคเอกชน ฝ่ายนโยบาย ภาคการท่องเที่ยว จะเป็นกุญแจสำคัญมาช่วย ฝ่ายนโยบายขับเคลื่อนภาคการท่องเที่ยวได้มีประสิทธิภาพมากขึ้น

จึงเสนอว่าควรมีการตั้งคณะทำงานร่วมภาคการท่องเที่ยว ซึ่งมีองค์ประกอบตัวแทน ทั้งองค์กรด้านการท่องเที่ยวภาคเอกชนหลัก ที่เป็นแกนในการขับเคลื่อนภาคการท่องเที่ยว และองค์กรภาครัฐที่เกี่ยวข้อง เพื่อทำหน้าที่ Think tank ของคณะทำงานรัฐมนตรี ท่องเที่ยว ช่วยวางแผน และ ประเมินแนวทางการทำงาน เสนอแนะ ติดตาม และ แลกเปลี่ยนข้อมูลเชิงลึกจากภาคเอกชน ทั้งในและต่างประเทศ

อสังหาฯขานรับทีมศก.แกร่ง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นว่า การปรับ ครม.ครั้งนี้ กระทรวงการคลังเป็นการรวมทีมที่แข็งแกร่งที่สุดเท่าที่เคยมีมา ทั้ง 4คน ทำหน้าที่ผสมผสาน ทั้งคนรุ่นเก่าและคนรุ่นใหม่ ซึ่งจะเป็นเสาหลักทางเศรษฐกิจ ในการแก้ปัญหาอย่างแท้จริง เป็นความหวังของภาคเอกชนที่มีทีมเศรษฐกิจที่เป็นคนรุ่นใหม่เข้ามาเพิ่มเติม ที่จะช่วยขับเคลื่อนมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะยาว หลังจากนายกรัฐมนตรี ออกมาตรการระยะสั้นผ่านภาคอสังหา ริมทรัพย์ไปแล้ว

ทั้งนี้ สมาคมอาคารชุดไทย เตรียมจะเสนอกระทรวงการคลังและรัฐบาลให้ยกเลิก LTV (Loan to Value Ratio อัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้ เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ) ชั่วคราวออกไปก่อน 2 ปี หลังจากนั้นจึง ใช้ LTV ควบคุมบ้านหลังที่ 3 รวมถึงการขยายต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดจาก 49% เป็น69% ในโซนที่ต่างชาติต้องการอยู่อาศัย แต่มีเงื่อนไขว่าจำนวนที่เกินจาก 49% จะไม่มีสิทธิ์เรียกร้องใดๆ และเสนอให้รัฐบาลเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับต่างชาติ 4% จากปกติ 2% โดยนำส่วนต่างมาเป็นกองทุนสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อย

นอกจากนี้ ต้องการให้รัฐบาลผลักดัน การลงทุนโครงการอสังหา ริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ที่ดินสถานีแม่น้ำของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มาพัฒนาโครงการเอนเตอร์เทนเมนท์ เซ็นเตอร์ เชื่อมถนนพระราม 4 และเชื่อมบางกะเจ้า แลนด์มาร์คใหม่ระดับโลก รวมถึงลงทุนรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (โมโนเรล) เชื่อมต่อไปยังแหลมผักเบี้ย เพื่อต่อไปยังถนนไทยแลนด์ริเวียร่า ของกรมทางหลวงชนบท สร้างเศรษฐกิจหมุนเวียนให้กับพื้นที่ เป็นต้น

จี้สานต่อลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน

นายก้องศักดิ์ คู่พงศกร ประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า สิ่งที่กังวลคือเมื่อมีรัฐบาลชุดใหม่โครงการบางอย่างที่เริ่มทำแล้ว อาจจะมีการรื้อและเปลี่ยนหลักเกณฑ์ทำใหม่ ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่ทางภาคเอกชนมองว่าควรมีการสานต่อ โดยเฉพาะ 3 โครงการหลัก ได้แก่ 1.โครงการทางพิเศษกะทู้-ป่าตอง หรืออุโมงค์ป่าตองให้มีความคืบหน้าโดยเร็ว

2.โครงข่ายท่อส่งน้ำดิบจากเขื่อนรัชชประภา จ.สุราษฎร์ธานี ไปภูเก็ตรองรับการใช้น้ำ 3 จังหวัดท่องเที่ยวหลัก "กระบี่-พังงา-ภูเก็ต"

3. การโครงการก่อสร้างสนามบินนานาชาติอันดามัน หรือสนามบินภูเก็ตแห่งที่ 2 ที่จ.พังงา

นายวิเชียร เจนตระกูลโรจน์ ประธานหอการค้าจังหวัดกาญจนบุรี และกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศรีฟ้าโฟรเซนฟู้ด จำกัด จ.กาญจนบุรี กล่าวว่า สิ่งที่อยากเสนอให้รัฐบาลช่วยแก้ปัญหาคือ การปรับโครงสร้างใหม่พลังงาน โครงสร้างราคาน้ำมัน รวมถึงโครงสร้างที่เกี่ยวกับสาธารณูปโภค

"ไม่อยากให้ไปโฟกัสเรื่องเงินดิจิทัลวอลเล็ต เพราะประชาชนสนใจเรื่อง ประเทศชาติมากกว่า เช่น เมื่อไหร่จะลดค่าไฟ ค่าน้ำมัน ซึ่งอยากให้รัฐบาลรีบแก้ไขด้านนี้อเร่งด่วน"

ที่มา: นสพ.ฐานเศรษฐกิจ ฉบับวันที่ 2 - 4 พ.ค. 2567


Private Sector Responds to Cabinet Reshuffle
Source: Thansettakij
Wednesday, May 1, 2024, 05:22

Confident in "Pichai's" Leadership: Capital Market, Real Estate, and Tourism Set to Rebound

Addressing Grassroots Economy

The private sector's response to the new cabinet is positive, with confidence in "Pichai" to lead the economic team effectively. This optimism is expected to have a beneficial impact on the thriving Thai capital market. The new generation is poised to bolster and drive the digital wallet project, aimed at resolving economic challenges.

Following the Royal Command on April 27, 2024, for the formation of the new Cabinet, which saw the resignation of 10 ministers and the appointment of 12 new ones, Prime Minister Setha Thavisin is set to lead the new cabinet. The next steps involve visiting His Majesty the King to take an oath before assuming duties and advancing government policies in alignment with parliamentary directives. "Than Economy" has gathered opinions from various sectors reflecting on the strengths and weaknesses of public administration, along with proposals for implementing past and future economic policies.

Cabinet Adjustments to Promote Digital Wallets

Mr. Sanan Angubolkul, Chairman of the Thai Chamber of Commerce, expressed his approval of the Cabinet adjustments, particularly the appointment of Mr. Pichai Chunhavajira as the new Finance Minister. He believes this choice is fitting due to Mr. Pichai's experience and knowledge in finance, as well as his understanding of the private sector. Mr. Angubolkul anticipates that Mr. Pichai will ease the Prime Minister's burden and introduce measures to stimulate the economy and provide relief to the populace.

"The Ministry of Finance is pivotal as it primarily oversees the country's economy. Mr. Pichai will lead the economic team, coordinating with other ministries and the private sector, particularly the Chamber of Commerce, in agreement with our stance," remarked Mr. Kriengkrai Thiannukul, Chairman of the Federation of Thai Industries (F.T.I.).

Mr. Thiannukul further noted that the Cabinet reshuffle primarily focuses on economic aspects, emphasizing the importance of the Ministry of Finance in driving continued economic growth. With Mr. Pichai assuming leadership and the addition of Mr. Paophum Rojanasakul as Deputy Minister, the Cabinet aims to manage the substantial budgets for 2024 and 2025, particularly in support of the forthcoming digital wallet program slated for Q4 2024, which is crucial for sustained economic stimulation.

It is hoped that the new full-time Finance Minister, leveraging his extensive experience, will effectively address various economic challenges and crises, thus contributing to the country's economic advancement. Additionally, the Prime Minister has urged financial institutions to reduce interest rates by 0.25% for vulnerable groups and SMEs within the next six months, coinciding with the launch of the digital wallet project in the fourth quarter of the year to ensure continuous economic stimulation.

Capital Market Response to New Cabinet

Mr. Prakit Siriwathanaket, Managing Director of Investment Strategy at Merchant Partners Asset Management Company Limited, commented positively on the formation of the new Cabinet, especially the appointment of Mr. Pichai Chunhavajira as Deputy Prime Minister and Minister of Finance. He believes this move bodes well for the Thai economy and capital market, instilling hope for positive developments and improved financial stability.

Mr. Kitphon Praipaisankit, Assistant Managing Director at UOB Kay Hian Securities (Thailand) Public Company Limited, echoed similar sentiments, highlighting Mr. Pichai's expertise in the Thai capital market and his capacity to steer the economy forward. With Mr. Pichai's extensive knowledge and understanding, coupled with his past experiences, Mr. Praipaisankit expressed confidence in Mr. Pichai's ability to chart a promising course for the Thai economy, emphasizing his unique expertise in capital markets and investor relations.

SMEs Call for Grassroots Economic Solutions

Mr. Saengchai Teerakulwanich, President of the Thai SME Confederation, emphasized the need for economic solutions tailored to address grassroots challenges. He underscored the importance of innovative financial and fiscal policies aimed at stimulating the economy and addressing real economic issues faced by SMEs and the populace. Mr. Teerakulwanich outlined several unresolved issues awaiting government attention, including household debt, the digital wallet project, and measures to support human resource development and job creation.

Mr. Teerakulwanich called for a comprehensive approach to address these challenges, emphasizing the need for policies that promote sustainable economic growth and income generation.

Establishment of Tourism Support Working Group

Mr. Adit Chairattananon, Secretary-General of the Thai Tourism Business Association (Atta), reiterated the importance of using tourism as an economic driver, expressing confidence in the government's approach to leverage tourism for economic recovery. He proposed the establishment of a joint working group comprising representatives from the private and public sectors to facilitate policy planning, evaluation, and implementation in the tourism sector. This collaborative effort aims to enhance the efficiency of tourism-related initiatives and ensure alignment with industry needs and objectives.

Real Estate Sector Response to Strong Economic Team

Mr. Prasert Taedulyasatit, President of the Thai Condominium Association, commended the formation of the new Cabinet, particularly the composition of the Ministry of Finance, which he described as the strongest team ever assembled. He expressed optimism that the combined expertise of both seasoned and new-generation officials would effectively address economic challenges and drive long-term stimulus measures. Mr. Taedulyasatit outlined proposals to stimulate real estate investment and development, including revisions to loan-to-value ratios and measures to attract foreign investment.

"In addition, I want the government to push Real estate project investment Large assets such as land at Mae Nam Station of the State Railway of Thailand (SRT) were used to develop the Entertainment Center project connecting Rama 4 Road and connecting Bang Kachao. A new global landmark Including investment in the monorail connecting to Laem Phak Bia. to continue onto Thailand Riviera Road of the Department of Rural Roads Create a circular economy for the area, etc."

Infrastructure Investment Advocacy

Mr. Kongsak Khuphongsakorn, President of the Phuket Chamber of Commerce, highlighted the importance of continuity in infrastructure projects, urging the government to prioritize key initiatives such as the Kathu-Patong Expressway Project and the Raw Water Pipeline Network. He emphasized the critical role of infrastructure development in supporting regional growth and economic sustainability.

Mr. Wichian Jentrakulroj, President of the Kanchanaburi Chamber of Commerce and Managing Director of Srifa Frozen Food Company Limited, called for energy restructuring and reforms in the oil price structure to address pressing economic concerns. He urged the government to focus on addressing fundamental issues such as electricity and gas prices to alleviate financial burdens on the populace.

Source: Thansettakij newspaper, May 2-4, 2024

[Mongwin]

บิ๊กทุนจ้องทึ้ง อาบอบนวด "เอมมานูเอล" รัชดาฯ ปิดกิจการประกาศขายตร.ว.ละล้าน
ฐานเศรษฐกิจ
01 พ.ค. 2567 | 14:22 น.

ปิดอีกราย อาบอบนวด “เอมมานูเอล” บิ๊กทุนจ้องทึ้ง ทำเลทองรัชดาฯ ติดรถไฟฟ้า ประกาศขาย ที่ดินตร.ว.ละ1 ล้าน ที่ดินด้านหน้าสัญญาเช่ารฟท. สัญญาสิ้นสุดปี70 ขณะโพไซดอน เปลี่ยนเป็นโรงแรม3ดาว อาบอบนวดเจ้าพระยา 1 เป็นโรงแรมของกลุ่มใบหยก เจ้าพระยา2 แม็คโคร เครือซีพี เช่าระยะยาว

โลกยุคโซเซียล ธุรกิจที่ไม่ตอบโจทย์พฤติกรรม คนรุ่นใหม่ ย่อมหมดความนิยมลง อย่าง "อาบ-อบ-นวด" หมดยุคเฟื่องฟู และถูกกลืนกลายเป็นคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงแรม ไม่ต่างจากโรงภาพยนตร์ สแตนอโลน โรงแรมม่านรูด เนื่องจากมีต้นทุนที่สูง สู้ภาวะเศรษฐกิจไม่ไหว มีเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามาเกี่ยวข้องสวนทางคนเข้าใช้บริการ จึงไม่แปลกหากไม่ปรับตัวย่อมอยู่ยาก

เช่นเดียวกับ อาบอบนวด “เอมมานูเอล” ย่านรัชดาภิเษก ถนนสายบันเทิงในอดีตปัจจุบันเป็นศูนย์กลางธุรกิจใหม่ เปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร มีรถไฟฟ้าพาดผ่าน ล่าสุดต้องปิดตัวลง พร้อมประกาศขายที่ดินแปลงด้านใน ในราคาตารางวาละ1ล้านบาท หรือ 645ล้านบาท ตามขนาดเนื้อที่ ที่ 645 ตารางวา ขณะที่ดินด้านหน้า เป็นที่ดินตามสัญญาเช่า ของการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.)ซึ่งจะหมดอายุสัญญาวันที่ 30 เมษายน 2570และแม้ว่าจะสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้

เมื่อสอบถามพนักงานก็ให้คำตอบว่า เจ้าของไม่ขอต่อสัญญาและต้องการปิดตัวลงเนื่องจากภาวะเศรษฐกิจและพฤติกรรมคนเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว ขณะที่ดินมีมูลค่าสูงจากรถไฟฟ้า ส่งผลให้ถนนสายบันเทิงถูกเปลี่ยนเป็นย่านเศรษฐกิจสำคัญ

ที่ผ่านมา เอมมานูเอล เป็นอาบอบนวดเดียวที่เจ้าของพยายามต่อสู้ดิ้นรนให้พนักงานอยู่รอดไปด้วยกัน สะท้อนจากช่วงสถานการณ์โควิด ต่างนำพื้นที่บริเวณอาบอบนวดมาเปิดเป็นร้านขายอาหารต่างๆ ขณะก่อนหน้านี้ "โพไซดอน" อาบอบนวดชื่อดัง เนื้อที่ กว่า 15 ไร่ ย่านรัชดา ฯ ที่ดินตามสัญญาเช่าของรฟท. ได้ยื่นปรับแผนธุรกิจ จากอาบอบนวดเป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว โดยมองโอกาสทางธุรกิจโรงแรม สามารถรองรับกลุ่มนักท่องเที่ยวในประเทศ กลุ่มสัมมนา ประชุมหรือกลุ่มคนเดินทางจากต่างจังหวัดเข้ากทม. เพื่อติดต่อเรื่องงาน และอาบอบนวดย่านพระรามเก้าที่ปัจจุบันกลายเป็นคอนโดมิเนียมแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม

ถนนศรีอยุธยา ย่านธุรกิจสำคัญ อาบอบนวด เจ้าพระยา2 เนื้อที่ไม่เกิน 3 ไร่ เจ้าของ ปิดกิจการลงเมื่อ ปี2565 นำที่ดินออกเช่าระยะยาว ปัจจุบันเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ “แม็คโคร” ห้างค้าส่ง ขนาดใหญ่ของเครือซีพีที่ได้ที่ดินแปลงงามไปครอง ก่อนหน้านี้ อาบอบนวดเจ้าพระยา1 ถนนศรีอยุธยาทางกลุ่มใบหยกซื้อและพัฒนาเป็นโรงแรมระดับ4ดาว ภายใต้ชื่อโรงแรมควีนส์แลนด์ สูง23ชั้นจำนวน300ห้อง ราคา700-800ล้านบาท ราคาละ3,000บาทต่อคืน ซึ่งเปิดให้บริการเมื่อปีที่ผ่านมา

ขณะที่ผ่านมา บมจ.ศุภาลัย ซื้อ อาบอบนวด ชวลา ติด ถนนศรีอยุธยา ห่างสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสพญาไท 600 เมตร เมื่อปี 2557 พัฒนาคอนโดมิเนียมสูง 30 ชั้น บนเนื้อที่ 5 ไร่ ในขณะนั้นราคาที่ดินตารางวาละ 6 แสนบาทและทำเลหัวมุมพระราม 9 ทำเลยอดนิยม บมจ . อนันดา ซื้ออัมสเตอร์ดัม อาบอบนวดร้าง พัฒนาคอนโดมิเนียมหรู แอชตัน อโศก-พระราม 9 ปัจจุบันราคาไม่ต่ำกว่า ตารางวาละ 1 ล้านบาท

ทำเลย่านปิ่นเกล้า บมจ. ชีวาทัย ซื้อที่ดินและอาคารอาบอบนวด วาเลนไทน์ พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม ชีวาทัยปิ่นเกล้าสูง 20 ชั้นบนที่ดิน 3-4 ไร่ติดถนนปิ่นเกล้าทำเลศักยภาพเชื่อมเข้าเมืองได้สะดวกรวดเร็ว แนวเส้นทางรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ย่านลาดพร้าว โรงแรมม่านรูดลาดพร้าวช่วงลาดพร้าวซอย4ได้ อันตรธาน หายไปกลายเป็น คอนโดมิเนียม เลี้ยงสัตว์ได้ ของค่ายเมเจอร์ ขยับไปทำเลสายสีเหลืองโชคชัย4ถนนลาดพร้าว อาบอบนวด V-2 ถูกทุบไม่เหลือซากคาดว่าจะเปลี่ยนเป็นคอนโดมิเนียม หรือไม่ก็โรงแรม เป็นต้น

นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สจำกัด ผ่านว่า ธุรกิจอาบอบนวด กว่า 80% ได้เปลี่ยนธุรกิจไปประกอบอาชีพอื่นและขายสถานประกอบการก่อนหน้าจะเกิดโควิดและเมื่อโควิดมาทำให้ธุรกิจนี้ อาจสูญพันธุ์ ได้อย่างไรก็ตามสถิติสถานบริการอาบอบนวดในกรุงเทพมหานครมีกว่า 500 แห่ง และปัจจุบันออาจเหลือไม่เกิน 100 แห่ง

เช่นเดียวกับนายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ ยอมรับว่า อาบอบนวด ไม่ได้รับความนิยม แต่ที่ดินได้รับความนิยมสูงจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เพราะล้วนแต่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดีโดยเฉพาะรัชดาฯ มีอาบอบนวดกว่า 20 แห่ง ปัจจุบันคาดว่า มีเอกชนทาบซื้อไปแล้วหลายแห่งขณะราคาที่ดินบนถนนรัชดาฯ มีราคาค่อนข้างสูงผังเมืองกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ปรับปรุงให้เป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่รองจากสุขุมวิท สีลม สาทรมีอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียมศูนย์การค้าเกิดขึ้น และกลายเป็นย่านแหล่งงานอยู่อาศัยและช้อปปิ้งในปัจจุบัน

นี่คือธุรกิจยามค่ำคืนที่กำลังสูญพันธุ์ เพราะพฤติกรรมคนเปลี่ยน!!!


The closure of Emmanuel Massage Parlor in the Ratchada area has sent shockwaves through the business community, signaling a significant shift in the landscape of Bangkok's real estate and nightlife sectors. The decision to sell the land at 1 million baht per square meter underscores the changing economic dynamics and social behaviors impacting traditional establishments.

The transformation of entertainment streets like Ratchadaphisek into vibrant business hubs reflects the evolving urban landscape guided by Bangkok city planning. The rise of electric trains and the redevelopment of prime locations further accentuate the transition towards modern economic districts.

The demise of traditional massage parlors, exemplified by Emmanuel, Poseidon, and others, highlights the challenges facing businesses unable to adapt to shifting consumer preferences and economic realities. The COVID-19 pandemic has accelerated this trend, pushing many establishments to reinvent themselves or face extinction.

Real estate experts, such as Mr. Wasan Kongchan and Mr. Surachet Kongcheep, emphasize the dwindling popularity of massage parlors contrasted with the high demand for prime land in strategic locations like Ratchada Road. The area's evolution into a new central business district reflects broader urban development trends reshaping Bangkok's skyline and social fabric.

As Bangkok embraces new office buildings, condominiums, and shopping centers, the decline of nighttime businesses underscores the importance of adaptation in a rapidly changing environment. The fate of massage parlors serves as a poignant reminder of the imperative to innovate and evolve to remain relevant in today's dynamic marketplace.